무주택자 실거주 하지 말고 전세 끼고 '여기를' 사세요 [송희구 작가 4부] - 상세 요약

 

무주택자 실거주 하지 말고 전세 끼고 '여기를' 사세요 [송희구 작가 4부] - 상세 요약

 

 

 

[핵심 논의]

송희구 작가는 이 인터뷰에서 무주택자들이 내 집 마련의 꿈을 이루고 자산을 증식할 수 있는 구체적인 부동산 투자 전략을 제시합니다. 작가는 실거주보다는 투자에 초점을 맞춰, 초기 자본이 부족한 무주택자들이 어떻게 부동산 투자를 시작하고 점진적으로 자산을 늘려나갈 수 있는지 현실적인 조언을 제공합니다. 또한, 시장 상황 변화에 따른 투자 전략, 유망 투자 지역, 주의해야 할 점 등을 구체적인 사례와 함께 설명하여 시청자들이 실제 투자에 적용할 수 있도록 돕습니다.

 

 

 

1.    실거주 vs 투자, 무주택자 투자 전략:

 

o    구체적인 내용: 송희구 작가는 "실거주는 부자만 하는 것"이라고 단언하며, 투자 관점에서는 전세 끼고 5~6억 원대의 아파트를 매수하는 것이 훨씬 유리하다고 강조합니다. 그는 공사비 상승으로 인해 해당 가격대의 아파트는 가격 하락 위험이 적으며, 초기 자본 부담을 줄이면서 미래 가치 상승을 기대할 수 있다고 설명합니다. 초년생의 경우, 이러한 저가 아파트를 매수하여 종잣돈을 모으고, 시세차익을 통해 점진적으로 상급지로 이동하는 "사다리" 전략을 제시합니다.

 

o    구체적인 예시: 예를 들어, 노원구나 도봉구에 5억 원대 아파트를 전세 3억 원을 끼고 2억 원의 투자금으로 매수합니다. 2년 후, 집값이 1억 원 상승하면 50%의 수익률을 달성하게 됩니다. 이 종잣돈과 추가적인 저축을 통해 7~8억 원대 아파트를 같은 방식으로 매수하는 것을 반복하여 최종적으로 강남이나 잠실까지 이동할 수 있다고 설명합니다.

 

 

2.    전세 끼고 투자 시 유의사항 및 실거주 시점:

 

o    구체적인 내용: 전세 끼고 투자할 경우, 2년 뒤 전세 만기 시 시세 변동 및 전세금 반환 가능성을 고려해야 합니다. 작가는 2년 동안 이자 부담을 줄여 모은 종잣돈으로 다음 투자를 준비하거나, 예상치 못한 상황에 대비해야 한다고 조언합니다. 실거주는 자녀 학군이나 원하는 주거 환경을 갖춘 상급지로 이동할 수 있을 때 고려하며, 무리한 대출보다는 충분한 자산(약 15억 원 이상)을 확보한 후에 실행하는 것이 바람직하다고 강조합니다. 그전까지는 월세로 거주하며 투자 기회를 꾸준히 찾는 것이 효율적이라고 조언합니다.

 

o    구체적인 예시: 5억 원 아파트에 전세 3억 원을 끼고 투자했을 때, 매달 발생하는 이자 비용을 절약하여 2년 동안 500만 원을 추가로 모을 수 있습니다. 이 금액은 다음 투자 시 추가적인 종잣돈으로 활용될 수 있습니다.

 

 

 

3.    전세가율 낮은 지역 투자에 대한 의견:

 

o    구체적인 내용: 전세가율이 낮은 지역은 매매가와 전세가의 차이가 커 초기 투자금이 많이 필요하고, 전세가가 하락할 경우 투자 손실 위험이 커질 수 있다고 지적합니다. 재건축 아파트는 투자 매력이 있지만 전세 끼고 매수하기 어렵기 때문에, 초기 투자금이 적게 들고 전세 맞추기 용이한 신축 아파트 투자를 더 추천합니다.

 

o    구체적인 예시: 세종시처럼 매매가는 급등했지만 전세가가 따라오지 못하는 지역은 갭 투자에 신중해야 합니다. 반면, 동대문구나 서대문구의 신축 아파트는 전세가율이 높아 초기 투자금 부담이 적고 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

 

 

 

4.    세종시 전세가율 낮은 이유 및 지역별 투자 수요 차이:

 

o    구체적인 내용: 세종시는 공무원 등 실수요자가 많아 전세 수요가 상대적으로 적고, 서울, 경기 지역에 비해 광역 교통망이 부족하여 외부 투자 수요가 제한적입니다. 반면, 서울, 경기 지역은 전국 각지에서 수요가 몰려들어 전세가율이 높게 유지되는 경향이 있습니다. 따라서 투자 시에는 지역별 수요 특성을 파악하고, 전세가율이 상대적으로 높은 서울 및 수도권 지역을 우선적으로 고려하는 것이 좋습니다.

 

 

 

5.    전세가율 활용 투자 전략 및 1주택자 갈아타기 시점:

 

o    구체적인 내용: 전세가율이 높은 지역의 저가 아파트를 매수하여 투자금을 회수하고, 남은 자금으로 다른 지역에 추가 투자하는 전략을 제시합니다. 1주택자의 경우, 단순히 집값 차익만을 노리기보다는 주거 환경 개선이라는 명확한 목표를 가지고 기존 집 시세의 1.5배 이상 되는 상급지로 갈아타는 것이 효율적이며, 취득세 등 세금 부담을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

 

o    구체적인 예시: 6억 원에 매수한 아파트가 12억 원으로 상승했을 경우, 18억 원 이상의 아파트를 매수해야 갈아타기의 실질적인 효과를 누릴 수 있으며, 지하철 노선이나 학군 등 주거 환경 변화를 고려해야 합니다.

 

 

 

6.    주택 리모델링에 대한 의견:

 

o    구체적인 내용: 84㎡ 기준 13억 원 이상 아파트는 어느 정도 수리 비용을 투자해도 괜찮지만, 6~10억 원대 아파트는 수리 비용에 민감한 수요층이 많으므로 과도한 투자는 지양해야 합니다. 고가 주택은 수리가 잘 되어 있으면 매도 시 유리하게 작용할 수 있습니다. 건물 리모델링 역시 입지에 따라 투자 가치가 크게 달라지므로 신중하게 판단해야 합니다.

 

o    구체적인 예시: 8억 원대 아파트에 3천만 원을 들여 기본적인 수리를 하는 것은 괜찮지만, 6억 원대 아파트에 5천만 원 이상을 투자하는 것은 매수자가 수리되지 않은 저렴한 매물을 선호할 수 있어 투자 회수율이 낮을 수 있습니다.

 

 

 

7.    급등 지역 추격 매수에 대한 조언:

 

o    구체적인 내용: 단기간에 가격이 급등한 지역이라도 전체 시세가 고점 대비 아직 여력이 있다면 매수를 고려해볼 수 있지만, 신중하게 판단해야 합니다. 특정 아파트 단지 하나만 고집하기보다는 비슷한 가격대의 여러 단지를 비교 분석하여 합리적인 선택을 하는 것이 중요합니다.

 

o    구체적인 예시: 3주 전에 10억 원이었던 아파트가 1억 원 상승했다면, 주변 다른 단지의 시세와 비교하여 과도한 상승인지 판단하고, 추가 상승 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

 

 

 

8.    좋은 매물 찾는 방법 및 귀찮음 극복:

 

o    구체적인 내용: 최소 3개 이상의 단지를 직접 방문하여 비교하고, 주변 유사 조건의 단지 시세도 확인해야 좋은 매물을 찾을 수 있습니다. 집 보러 다니는 것을 귀찮아하지 말고 적극적으로 임해야 하며, 같은 단지 내에서도 다양한 동, 층, 향의 매물을 비교 분석하는 노력이 필요합니다.

 

 

 

9.    매물 선택 기준 및 부동산 투자 어려움:

 

o    구체적인 내용: 아파트 단지 전체의 입지 조건이 중요하며, 단지 내에서는 동과 층이 개인의 선호도에 따라 더 중요할 수 있습니다. 부동산 투자는 신중하게 접근해야 하며, 섣부른 결정보다는 꼼꼼한 분석과 정보 습득이 중요합니다.

 

 

 

10. 내 집 마련 어려움 극복 및 매물 단점 수용:

 

o    구체적인 내용: 내 집 마련이 어렵다면 목표 기준을 낮추거나 소득을 늘리는 노력을 해야 합니다. 초기에는 다소 조건이 좋지 않더라도 저렴한 매물을 매수하여 부동산 투자 경험을 쌓는 것이 좋습니다. 완벽한 매물은 없으므로, 어느 정도 단점은 감수하고 장점을 보는 혜안이 필요합니다.

 

 

 

11. 아파트 단점 vs 매물 자체 단점, 타입 및 향 선택:

 

o    구체적인 내용: 단지 전체의 단점(교통, 학군 등)은 중요하게 고려해야 하지만, 매물 자체의 사소한 단점(층수, 향 등)에 너무 얽매일 필요는 없습니다. 판상형, 타워형 등 특정 타입만 고집하기보다는 다양한 장단점을 고려하여 자신에게 맞는 타입을 선택하는 것이 현명합니다.

 

 

 

12. 부동산 외 금융 투자에 대한 의견:

 

o    구체적인 내용: 미국 주식, 코인 등 금융 투자도 분산 투자 차원에서 긍정적으로 고려할 수 있지만, 변동성이 크므로 신중하게 접근해야 합니다. 특히, 알트코인이나 레버리지 상품 등 위험성이 높은 투자는 지양하고, 안정적인 장기 투자 위주로 접근하는 것이 좋습니다. 개인적으로 환율 변동을 이용한 투자 경험을 공유하며, 금융 투자 역시 신중한 판단이 필요함을 강조합니다.

 

 

 

13. 환 투자 어려움 및 부동산 투자의 장점:

o    구체적인 내용: 환 투자는 예측이 어렵고 변동성이 크므로 여유 자금으로 접근해야 합니다. 부동산 투자는 상대적으로 안정적이며, 개인 간 거래 위주라 외부 세력에 의한 시세 조작 가능성이 낮다는 장점이 있습니다.

 

 

 

14. 내 집 마련의 중요성 및 기준 낮추기:

o    구체적인 내용: 내 집 마련은 필수적이며, 어려움이 있다면 초기에는 다소 기준을 낮춰서라도 먼저 부동산을 소유하는 경험을 쌓는 것이 중요합니다.

 

 

 

15. 5~6억대 부동산 투자 전략 및 상급지 이동 가능성:

o    구체적인 내용: 수도권 일부 지역에 아직 5~6억 원대의 괜찮은 아파트들이 있으며, 공사비 상승으로 인해 가격 하락 위험이 적어 투자 가치가 있습니다. 이러한 저가 아파트를 통해 종잣돈을 모으고 시세차익을 활용하여 상급지로 이동하는 "사다리" 전략은 현실적인 내 집 마련 및 자산 증식 방안이 될 수 있습니다 (월세 거주 및 갭 투자 활용 가정). 3~4번의 성공적인 투자를 통해 최종 목표인 잠실까지 도달하는 것이 가능하다고 제시하며, 장기적인 관점에서 꾸준히 노력하는 것이 중요함을 강조합니다.