서울 미분양 아파트가 순삭? '비싸도, 강북이라도' 완판 행진, 왜?
안녕하세요! 요즘 서울 아파트 시장에서 조금은 의아하면서도 흥미로운 현상이 나타나고 있습니다. 작년까지만 해도 "분양가가 너무 비싸다", "위치가 아쉽다"며 외면받던 미분양 아파트들이 언제 그랬냐는 듯 순식간에 팔려나가고 있다는 소식인데요. 심지어 강남이 아닌 강북 지역이나 서울 외곽 지역의 단지들까지 포함해서 말이죠. 대체 시장에 무슨 변화가 생긴 걸까요?
"다 팔렸습니다!" 외면받던 미분양 단지들의 반전
실제로 얼마 전까지만 해도 미분양으로 남아있던 단지들이 최근 속속 '완판' 도장을 찍고 있습니다. 예를 들어, 작년 말 서울 중랑구에서 분양했던 '더샵 퍼스트월드' 아파트는 당시 높은 분양가(전용 118㎡ 최고 18억 원대)로 인해 일부 물량이 주인을 찾지 못했었는데요. 최근 선착순 분양 등을 통해 모든 일반분양 물량이 팔렸다고 합니다. 이곳은 지하철 7호선 망우역과 상봉역을 걸어서 이용할 수 있고, 특히 상봉역에는 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선 개통이라는 대형 호재까지 예정되어 있어 다시 주목받은 것으로 보입니다. 건설사에서 대형 타입에 대한 계약금 조건을 완화해 준 것도 영향을 미쳤고요.
이뿐만이 아닙니다. 작년에 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 실시 등으로 분양 시장 분위기가 가라앉으면서 미분양이 발생했던 서울 강서구의 '힐스테이트 등촌역', 성북구 '창경궁 롯데캐슬 시그니처' 등도 일찌감치 선착순 분양을 통해 미분양 물량을 모두 해소했습니다. 노원구 월계동의 대단지 '서울원 아이파크' 역시 1800가구가 넘는 많은 물량과 대형 평형이 많아 시간이 좀 걸렸지만, 최근 남은 물량이 수십 가구에 불과하고 지난 9일 진행된 임의공급에서는 전 타입에 모집 인원보다 많은 신청자가 몰려 곧 완판될 것으로 보입니다.
왜 갑자기? 미분양 해소 뒤에 숨겨진 이유들
그렇다면 이렇게 외면받던 미분양 단지들이 갑자기 인기를 얻게 된 이유는 무엇일까요? 전문가들은 크게 두 가지 이유를 꼽습니다.
- 새 아파트 공급의 급격한 감소: 가장 큰 원인은 올해 들어 수도권, 특히 서울의 신규 아파트 공급 물량이 그야말로 '씨가 말랐다'고 할 정도로 급감했기 때문입니다. 한 조사에 따르면, 올해 1분기(1~3월) 수도권 민간 아파트 분양 물량은 최근 5년간 1분기 평균 공급량의 10분의 1에도 미치지 못했다고 해요. 이는 최근 있었던 탄핵 정국과 조기 대선 일정 등으로 건설사나 조합들이 분양 일정을 대거 미룬 영향이 큽니다. 새 아파트 공급이 줄어드니, 기존에 있던 미분양 물량이라도 잡으려는 수요가 생긴 것이죠.
- '신축 희소성' 부각과 학습 효과: 새 아파트 공급이 줄면서, 지어진 지 얼마 안 된 '신축' 아파트의 가치가 더욱 부각되고 있습니다. 여기에 더해, 작년에 미분양이 났던 단지들이 입주 후 지역 시세를 이끄는 '대장 아파트'가 되는 사례들을 보면서, 입지가 괜찮은 곳의 미분양은 결국 해소된다는 '학습 효과'도 작용한 것으로 보입니다. "서울은 결국 서울이다"라는 말이 있듯이, 서울 내 신축 아파트에 대한 수요는 꾸준하다는 것을 보여주는 대목입니다.
높은 분양가에도 쏠리는 관심, 앞으로의 분양은?
이런 분위기 속에서 이달에도 서울 구로구와 은평구 등에서 신규 아파트 분양이 예정되어 있어 시장의 관심이 뜨겁습니다. 은평구 대조동의 '힐스테이트 메디알레'나 구로구 고척동의 '고척 푸르지오 힐스테이트' 등이 대표적인데요. 다만, 이들 단지의 분양가 역시 만만치 않습니다. 주력 평형인 전용 59제곱미터(20평형대) 가격이 최고 10억 원에서 11억 5천만 원 수준에 이르기 때문이죠.
전문가들은 서울의 경우, 분양가가 주변 시세와 비슷하게 나오더라도 일시적으로 미분양이 발생할 수는 있지만, 결국에는 해소되는 경향이 있다고 분석합니다. 현재 신축 아파트의 희소성이 매우 높아진 상태이기 때문에, 이들 단지 역시 높은 가격에도 불구하고 수요자들의 관심이 클 것으로 전망하고 있습니다.
결국, 서울 아파트 시장은 '공급 부족'이라는 큰 변수 앞에서 높은 분양가라는 장벽도 어느 정도 뛰어넘는 모습을 보여주고 있습니다. "비싸도, 강북이라도, 서울 신축은 팔린다"는 말이 현실이 되고 있는 셈이죠. 하지만 이러한 현상이 언제까지 지속될지, 그리고 이것이 과연 시장 전체에 긍정적인 신호인지는 좀 더 신중하게 지켜봐야 할 것 같습니다. 앞으로 나올 새 아파트들의 청약 결과가 시장의 분위기를 가늠하는 중요한 잣대가 될 것으로 보입니다.
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