대선 이후 서울 집값, 정말 떨어질까? 부동산 전문가의 냉철한 분석 (메디테라 풀버전)

최근 부동산 시장은 한마디로 '혼돈'입니다. 서울 아파트 거래량은 한때 폭발적으로 증가했다가 다시 3분의 1토막 수준으로 급감했지만, 강남 3구를 비롯한 핵심 지역의 가격은 요지부동입니다. 여기에 대선이라는 큰 변수까지 맞물리면서 시장 참여자들의 셈법은 더욱 복잡해지고 있습니다. 부동산 전문가 '메디테라'(유튜브 채널 후랭이TV 출연)의 심층 분석을 통해 대선 이후 서울 및 수도권 부동산 시장의 향방을 가늠해 봅니다.

 

1. 거래절벽 vs 가격 방어: 서울 부동산 시장의 현주소

메디테라 전문가는 현재 서울 부동산 시장의 가장 큰 특징으로 거래량 급감에도 불구하고 핵심 지역의 가격은 견고하게 버티고 있다는 점을 꼽았습니다. 지난 3월, 토지거래허가구역 해제 및 재지정 이슈로 서울 아파트 거래량이 9천 건을 넘어서며 정점을 찍었지만, 5월 들어서는 다시 3천 건 수준으로 급감했습니다. 하지만 강남 3구, 성동구, 마포구 등 주요 지역과 서울과 흐름을 같이하는 경기도 우수 지역의 가격은 빠지지 않고 있습니다.

이러한 현상의 배경에는 매도자와 매수자 간의 팽팽한 눈치 싸움이 자리 잡고 있습니다. 매도자들은 "대선 이후 경기 부양책이 나올 것이고, 금리 인하 가능성도 있으며, 내년부터 공급 물량 부족이 심화될 텐데 굳이 지금 싸게 팔 이유가 없다"는 기대감을 가지고 가격을 고수하고 있습니다. 반면 매수자들은 "이미 전고점을 돌파한 가격에 추격 매수하기는 부담스럽다"며 추가 하락을 기다리는 양상입니다. 이로 인해 거래는 줄어들었지만 가격은 떨어지지 않는, 이른바 '거래절벽 속 가격 강세' 현상이 나타나고 있다는 분석입니다.

 

2. 집중 분석: 성동구, 핫플레이스의 명암

최근 가장 뜨거운 지역 중 하나였던 성동구 역시 거래량은 3월 대비 3분의 1 수준으로 줄었습니다. 하지만 서울 평균보다는 높은 거래량 비율을 유지하고 있습니다. 메디테라 전문가는 "성동구는 강남 3구의 토지거래허가구역 재지정으로 인한 풍선효과를 본 것이 아니라, 허가구역 해제 시 강남과 함께 움직이며 이미 2~3월에 많은 거래가 이루어졌다"고 분석했습니다.

• 주요 단지 동향: 옥수동, 금호동은 2023~2024년에 이미 가격이 많이 올랐고, 왕십리 뉴타운(서울숲리버뷰자이, 라체르보 등) 역시 높은 시세를 형성하고 있습니다. 2025년 성동구의 최대 수혜지로는 **행당동(행당역 인근 대림, 한진타운)**이 꼽혔습니다. 이 단지들은 왕십리 뉴타운보다 절대 가격은 낮지만, 교통 편의성 등 입지적 강점으로 가격 회복 탄력성과 거래량 면에서 더 빠른 움직임을 보이고 있다고 합니다.
• 숨은 투자처, 서울숲 삼부아파트: 투자금 대비 수익률이 가장 좋았던 단지로는 '서울숲 삼부아파트'가 언급되었습니다. 28년 차의 연식과 학교 부족이라는 단점에도 불구하고, 쿼드러플 역세권(2·5호선, 경의중앙선, 수인분당선)이라는 압도적인 교통 편의성으로 꾸준한 가격 상승을 보였습니다.
• 지형의 중요성: 성동구는 언덕이 많은 지형적 특성을 가지고 있어, 평지에 위치한 단지(왕십리 뉴타운, 엘리베이터로 평지 접근이 가능한 한진타운 일부 등)가 높은 선호도와 시세를 형성합니다.
• 옥수·금호동의 견고한 수요: 강남과 한강 다리 하나를 사이에 둔 입지 덕분에 고소득 신혼부부나 자녀에게 집을 사주는 부모들의 수요가 탄탄합니다. 이들은 7~8억 원의 대출도 부담스러워하지 않는 경향이 있다고 합니다.
• 성동구만의 시장 특성: 강남처럼 가격 상승이 물결처럼 퍼져나가지 않고, 성수동, 옥수동, 금호동, 행당동 등 각 지역이 지형적 요인과 생활권 분리로 인해 다소 개별적으로 움직이는 특징이 있다고 분석했습니다.

3. 전국 부동산 시장 및 '핫'한 동탄 신도시 집중 탐구

전국적으로 보면 최근 1개월간 가격 상승률이 플러스를 기록한 곳은 서울(0.5%)이 유일하며, 경기도는 보합, 그 외 지방은 대부분 마이너스를 기록했습니다. 다만, 세종시는 여야 모두 개발을 밀어붙이고 있어 지방에서 유일하게 강세를 보이고 있습니다.

• 동탄2신도시 신규 분양 열기: 최근 동탄에서는 '꿈의숲 자연앤 데시앙', '동탄 포레파크 자연앤 푸르지오' 등의 신규 분양 단지가 큰 관심을 끌고 있습니다. 주변 구축 단지보다 저렴한 분양가(예: 37평 6억 원 vs 주변 8년차 33평 7억 원)로 '안전마진'에 대한 기대감이 높기 때문입니다.
• 입지의 중요성, 호수공원 효과: 하지만 메디테라 전문가는 "동탄의 가치는 호수공원과의 거리에 따라 결정된다"며, "물의 줄기가 굵을수록 부동산 시장의 에너지가 강하다"는 비유를 통해 호수공원 접근성의 중요성을 강조했습니다. 신규 분양 단지들이 호수공원과 다소 거리가 있어, 입지적으로는 기존 중심 단지보다 불리할 수 있다고 지적했습니다. 호수공원에서 멀어질수록 아파트 가격뿐 아니라 상가 공실률도 높아지는 경향이 뚜렷하다고 합니다.
• 용인 반도체 클러스터의 후광 효과: 동탄은 용인 삼성전자 및 SK하이닉스 반도체 클러스터의 배후 주거지로서 호재를 흡수하고 있습니다.

4. 3기 신도시 분양 본격화: 하남 교산 vs 부천 대장

1기 신도시가 재건축 이슈로, 2기 신도시(위례 등)가 교통망 확충 지연으로 주춤하는 사이, 3기 신도시 분양이 본격화되며 시장의 관심을 받고 있습니다.

• 하남 교산신도시 ('교산 푸르지오 더 퍼스트'): 3기 신도시 중 최고의 입지로 평가받으며, 최근 '교산 푸르지오 더 퍼스트' 청약 경쟁률이 200대 1을 넘을 정도로 뜨거웠습니다. 분양가(24평 5억 원대)가 인근 5년 차 신축 아파트(호반 써밋 24평 8억 원대)보다 2~3억 원 저렴해 '로또 청약'으로 불렸습니다. 성공 요인으로는 기존 하남 원도심 인프라(하남검단산역 5호선, 스타필드, 신세계백화점 등)를 그대로 누릴 수 있다는 점이 꼽혔습니다.
• 부천 대장지구 ('e편한세상 대장 퍼스트뷰' 등): 인천 계양신도시, 김포공항, 마곡, 중동신도시를 잇는 지리적 이점과 주변 산업단지로 인한 풍부한 일자리가 장점입니다. 최근 분양한 단지들은 20평대 5억 원 수준으로, 인근 20년 차 구축 아파트(4~5억 원대)와 비슷해 신축으로서의 가격 경쟁력이 있다는 평가입니다. 다만, 김포공항 인접으로 인한 소음 문제는 감수해야 할 부분입니다.

5. 광명 부동산 시장: 대규모 입주 물량 속 기회는?

광명시는 최근 '일직동 40평대 아파트 6억 원 하락'이라는 자극적인 뉴스까지 나올 정도로 대규모 입주 물량의 직격탄을 맞고 있습니다.

• 일직동 vs 철산동: KTX 광명역세권인 일직동은 현대적인 도시 인프라를 갖췄지만, 대중교통과 학군 면에서는 7호선 라인의 철산동이 우위라는 평가입니다. 이로 인해 철산동으로 수요가 이동하는 양상도 나타나고 있습니다.
• 철산동 대규모 입주: 트리우스 광명, 철산 자이 더 헤리티지, 센트럴 아이파크 등 대단지 아파트 입주가 올해 줄줄이 예정되어 있어 가격 하방 압력이 커지고 있습니다. 특히 기존 구축 단지인 하안동 주공아파트 등이 10%가량 하락하는 등 영향을 받고 있습니다.
• 철산 자이 더 헤리티지의 딜레마: 광명 대장 아파트로 꼽히지만, 분양가 상한제 적용으로 인한 3년 실거주 의무(일반분양분 매매 불가)와 조합원 매물의 재건축 초과이익 환수제 부담금 미확정 등으로 인해 매매 거래는 활발하지 않은 상황입니다.
• 기회의 시기? 메디테라 전문가는 "광명은 내년 초까지 이어지는 입주 물량으로 인해 가격 조정이 불가피하지만, 이는 오히려 적극적으로 시장을 모니터링하는 이들에게는 기회가 될 수 있다"고 분석했습니다. 신기하게도 광명의 전세가는 흔들리지 않고 있으며, 광명뉴타운 신축 단지들의 가격도 견고하게 유지되고 있어 실수요는 탄탄하다는 반증이라고 덧붙였습니다.

6. 소외된 지역, 노원구의 현실과 민간임대주택 규제 움직임

• 노원구의 어려움: GTX 호재에도 불구하고 중계동(학원가)을 제외한 상계동(재건축) 등은 여전히 시장 침체에서 벗어나지 못하고 있습니다. 학군지의 힘이 예전 같지 않다는 점도 노원구의 약세 요인 중 하나입니다. (양천구 목동은 학군지보다는 재건축 기대감으로 강세를 보이는 예외적인 경우)
• 민간임대주택 특별법 개정안 논란: 민주당에서 발의한 '민간임대주택에 관한 특별법 개정안'은 임대 의무기간이 끝난 임대사업자가 주택을 양도할 때, 현 시세가 아닌 감정평가액을 기준으로 임차인이나 공공주택사업자에게 우선 매각하도록 하는 내용을 담고 있어, 사유재산권 침해 논란이 크다고 지적했습니다.

7. 대선과 부동산: 조심스러운 정책 행보 속 숨은 의도

메디테라 전문가는 대선 후보들이 부동산 정책에 대해 매우 조심스러운 태도를 보이고 있다고 분석했습니다. 표심에 큰 영향을 미치지만, 자칫 긁어 부스럼이 될 수 있기 때문에 경제 활성화, AI, 첨단산업 등을 주로 내세우고 있다는 것입니다.

• 공통된 정책 방향: 여야 모두 주택 공급 확대(재개발·재건축 활성화), GTX 등 교통망 확충, 세종시 개발 등에는 큰 이견이 없는 것으로 보입니다.
• 이면의 스탠스 차이: 하지만 다주택자 세금, 보유세 등 민감한 부분에 대해서는 기존의 이념적 색채를 유지하고 있으며, 특히 보유세 강화 가능성을 시사했습니다.
• "부동산 시장은 정치와 무관하게 움직인다": 정치적 이슈에 일희일비하기보다는, 각 지역의 수급 상황과 개발 호재 등을 면밀히 살피고 기회를 포착해야 한다고 조언했습니다.

결론: 안갯속 부동산 시장, 옥석 가리기가 관건

메디테라 전문가의 분석을 종합하면, 대선 이후에도 서울 및 수도권 부동산 시장은 거래량 감소에도 불구하고 핵심 지역의 견고한 가격 방어가 이어질 가능성이 높습니다. 신규 분양 시장에서는 입지에 따른 '로또 청약' 기회가 존재하며, 광명시처럼 대규모 공급으로 인한 일시적 가격 조정은 매수 기회가 될 수 있습니다. 다만, 정책적 불확실성과 지역별 양극화는 더욱 심화될 것으로 보여, 투자자들은 그 어느 때보다 냉철한 분석과 신중한 접근으로 '옥석 가리기'에 집중해야 할 시점입니다.

---

#서울집값 #부동산전망 #대선부동산 #메디테라 #후랭이TV #성동구부동산 #동탄신도시 #하남교산 #광명뉴타운 #3기신도시 #로또청약 #재건축 #토지거래허가구역 #부동산정책 #집값전망2025

---

영상 주요 내용 요약 (시간별):

• (00:00) 서울 아파트 거래량, 3월 9천건 정점 후 1/3토막으로 급감. 그러나 핵심 지역 가격은 유지.
• (00:39) 서울 평균 거래량 감소(4월 70-80%)에도 강남3구, 성동구, 마포 등은 가격 방어. 성동구는 3월 240%에서 4월 80%로 감소했으나 비율은 높은 편.
• (01:22) 성동구, 토지거래허가구역 재지정 후 풍선효과 미미. 2-3월 강남과 동반 상승 및 거래 집중.
• (02:03) 성동구 옥수/금호는 23-24년 이미 상승. 왕십리(서울숲리버뷰자이, 라체르보)도 고가. 25년 수혜는 행당동(대림, 한진타운).
• (02:46) 성동구 라체르보 7월 입주 예정, 여전히 공사 중. 성동구는 대부분 언덕, 인프라는 왕십리역 주변 집중.
• (03:13) 서울숲 삼부아파트, 성동구 내 투자 가성비 최고 단지 (교통요지: 2,5,경의중앙,수인분당선). 28년차에도 가격 강세.
• (04:06) 행당동 대림/한진타운, 역세권 평지(일부). 역과의 거리, 경사도 따라 같은 단지 내에서도 5천~1억 차이.
• (05:21) 성동구 평지 선호도 높아 왕십리 뉴타운 인기. 행당동(20년차 이상)보다 왕십리 뉴타운(10년차)이 신축급 선호.
• (05:59) 가격 역전 현상: 왕십리 뉴타운(17-20억)보다 행당동(14-15억)이 저렴하나, 행당동은 전고점 돌파 시도, 왕십리는 전고점 수준. 행당동 회복 탄력성 우수.
• (07:16) 성동구, 토지거래허가구역 재지정 후 풍선효과 미미. 매매 동시 전세자금대출 제한 공문으로 전세 맞추기 어려워짐. 매물 부족.
• (08:22) 매도자: 대선 후 경기부양책, 공급부족으로 가격 상승 기대. 매수자: 전고점 부담, 추가 하락 기대. 거래 위축.
• (09:06) 옥수/금호, 강남 접근성 좋아 고소득 신혼부부 및 부모찬스 자녀 수요 탄탄 (7-8억 대출 부담 없는 DSR).
• (10:35) 성동구는 지역별(성수, 옥수, 금호, 행당) 독립적 가격 움직임. 지형적 분리 영향.
• (11:13) 성동구, 경사도로 생활권 분리. 에너지 흐름 파악 어려움.
• (12:30) 전국적으론 서울만 상승(0.5%). 세종은 여야 모두 개발 지지로 홀로 강세.
• (13:11) 동탄2, 신규 분양 관심 (꿈의숲 자연앤 데시앙, 동탄 포레파크 자연앤 푸르지오). 주변 시세보다 저렴한 분양가로 안전마진 기대.
• (14:34) 동탄 분양가 비교: 포레파크 37평 6억 vs 주변 8년차 33평 7억. 데시앙 34평 5억 vs 주변 8년차 32평 5억.
• (15:26) 동탄 입지 중요성: 호수공원과 멀어질수록 가치 하락. 신축이라도 입지 안 좋으면 회복 더딤.
• (17:28) 동탄 호수공원 중심 에너지(가격) 분포: 호수 가까울수록 강하고, 멀어질수록 약해짐. 상가 공실률도 비례.
• (19:09) 동탄 호수 야경 가치. 호수 조망권에 따른 가격 차등. 동탄은 계속 확장 중.
• (20:25) 동탄, 용인 반도체 클러스터(삼성, SK) 호재 흡수.
• (21:50) 동탄 북동탄 vs 남동탄 분위기 다름. 생활권 세분화. 호수, 대로, 터널 기준으로 가격대 계단식 형성.
• (23:17) 동탄 호수공원, 지역 주민들의 중요한 여가 공간. 도보 접근성에 따른 가치 차이.
• (24:41) 하남 교산신도시, 3기 신도시 중 최고 입지. 최근 '교산 푸르지오 더 퍼스트' 청약 마감.
• (25:42) 교산 푸르지오, 하남검단산역 역세권, 기존 원도심 인프라(스타필드, 백화점) 활용 가능. 분양가 5억(24평) vs 주변 신축 8억(호반).
• (27:33) 하남 원도심 주민들, 미사지구보다 기존 하남의 조용하고 안정적인 분위기 선호. 녹지(산책로) 자부심.
• (29:44) 하남 원도심, 기존 노후 아파트와 신축급(아이파크, 대명루첸, 호반서밋) 공존. 학군, 상업, 공원 등 인프라 우수.
• (32:19) 교산신도시, 서울 생활권. 향후 분양 단지들도 기존 인프라 연계 방식으로 진행될 가능성 높음.
• (33:16) 2기 신도시(위례 등) 교통 불편으로 상대적 약세. 3기 신도시 분양 시작으로 더욱 소외 가능성.
• (34:48) 부천 대장지구 '이편한세상 대장', 인천 계양/김포공항/마곡/중동신도시 연결. 주변 산업단지 일자리 풍부.
• (37:42) 부천 대장지구 분양가: 20평대 5억. 인근 20년차 구축과 비슷. 신축 프리미엄 기대. 공항 소음 이슈 존재.
• (41:07) 대장지구 교통 호재: 대장홍대선, GTX, SBRT 등. 직주근접 강점.
• (43:25) 광명, 일직동 '광명역 서밋플레이스' 40평대 6억 하락설. 철산동 대규모 입주 물량 영향.
• (44:25) 광명 일직동(KTX역) vs 철산동(7호선): 교통·학군은 철산동 우위. 수요 이동.
• (45:06) 철산동 입주 물량: 트리우스 광명(올초 입주), 철산자이더헤리티지(5월 입주), 센트럴 아이파크(11월 입주) 등.
• (45:43) 트리우스 광명, 입주 한 달 전부터 마피(마이너스 프리미엄) 증가했다가 이후 회복. 입주장 매수 타이밍은 잔금 한 달 전.
• (48:09) 철산자이더헤리티지, 광명 대장 예상. 분양가상한제(실거주3년, 매매불가), 재초환 부담금 미확정으로 거래 부진.
• (50:16) 광명, 올해~내년초까지 입주 물량 지속. 하안동 주공 등 구축 아파트 10% 하락. 광명은 지금이 기회.
• (52:38) 광명, 전세가는 안정적. 광명뉴타운 신축(아크포레자이) 가격 방어 우수. 철산 기존 대장(센터럴푸르지오)은 회복 더딤.
• (54:00) 철산자이더헤리티지가 대장인 이유: 철산역 평지, 대단지, 7호선, 주변 상권 및 학원가.
• (58:41) 철산한신, 철산역 인근 가성비 단지. 레미안(학군 수요)과 수요층 다름 (상업지구 종사자 실거주).
• (01:00:47) 성남(수정구) vs 광명: 가격대 비슷하나 출퇴근 수요층 다름 (강남 동쪽 vs 서쪽). 입지는 성남 우위.
• (01:02:28) 광명 입주장 영향받는 구축/준신축 관심자를 위한 엑셀 자료 제공 이벤트 예고 (구독/좋아요 시).
• (01:03:51) 노원구, GTX-A 개통 파주 운정도 힘 못쓰는데 개통 먼 노원은 더 어려움. 중계동(학원가) 일부 회복, 월계동(역세권 개발) 반짝, 상계동(재건축) 부진.
• (01:06:03) 학군지 파워 약화: 온라인 교육 발달, 신축 선호 증가.
• (01:07:51) 양천구(목동), 학군지보다 재건축(목동 신시가지 전체) 기대감으로 강세.
• (01:10:47) 민주당 '민간임대주택 특별법 개정안' 발의: 임대 의무기간 후 양도 시 임차인/공공사업자에게 감정평가액으로 우선 매각 강제. 사유재산 침해 논란.
• (01:14:00) 대선 후보들, 부동산 정책 언급 최소화. 경제, AI, 첨단산업 강조.
• (01:15:07) 여야 부동산 정책 기조 유사 (공급 확대, 재개발/재건축 활성화, GTX, 세종시 개발). 단, 세금 등 이념적 차이 존재. 보유세 강화 가능성.
• (01:20:49) 시장은 정치와 무관하게 움직임. 투자자는 기회를 포착해야.