경매기록 경기 하남시 망월동 1XXX 미사역호반써밋 1XX동 5XX호

경매냐 매매냐, 그것이 문제로다! 하남 미사역 호반써밋 아파트 경매 분석

 

경매 초보 필독! 복잡한 권리관계, 후순위 임차인의 함정, 그리고 불확실성 속에서 최선의 선택은 무엇일까요? 이 글에서는 경기 하남시 망월동 미사역호반써밋 아파트 경매 물건(2024타경56264)을 둘러싼 모든 궁금증과 고민, 그리고 가능한 시나리오를 총망라하여 분석하고, 경매와 매매 중 어떤 선택이 더 유리할지 판단해 봅니다.

 

 

1. 경매 물건 기본 정보 (2024타경56264)

·주소: 경기 하남시 망월동 1XXX 미사역호반써밋 1XX동 5XX호

·감정가: 1,150,000,000원

·최저가: 805,000,000원 (2025년 2월 24일 기준)

·특이사항: 후순위 임차인 존재 (보증금 6억 6천만원, 전입일 2022.04.29, 임차권 등기)

·핵심 쟁점: 임차인의 확정일자 미확인, 그로 인한 인수 금액 불확실성

 

 

2. 등기부등본 권리 분석 (요약)

·         말소기준권리: 2019.09.27. 우OO 근저당권 (4억 2900만원)

·         후순위 임차인: 김OO (또는 김윤성, 정보 혼재), 보증금 6억 6천만원, 전입일 2022.04.29, 확정일자 미확인, 임차권 등기

·         기타: 국OO 근저당권, 다수의 가압류 등 (임차인보다 후순위)

 

 

3. 후순위 임차인, 왜 위험한가?

·         대항력: 전입신고를 마친 임차인은 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. (계속 거주, 보증금 반환 요구)

·         우선변제권의 한계: 확정일자가 있어도 선순위 채권자(근저당권 등)보다 후순위입니다.

·         보증금 미회수 시 낙찰자 책임: 낙찰가가 낮아 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못하면, 미회수된 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

 

4. 시나리오별 예상 인수 금액 및 자금 계획 (가정)

시나리오	확정일자	응찰가 (예시)	예상 인수 금액 (예시)	총 필요 자금 (예시)	비고
① 최악	없음 또는 2024년 이후 (매우 늦음)	3억원	6억 6천만원 (전액 인수)	9억 7천만원 (낙찰가 3억 + 보증금 6억 6천 + 기타 비용 1천)	임차인 우선변제권 없음, 낙찰가가 낮아 선순위 채권 변제도 어려움
② 중간	2022.06.24 이후 (근저당 사이)	4억원	2억 5천만원 ~ 4억원 (일부 인수): 정확한 금액은 낙찰가와 배당표에 따라 달라지므로, 법원 경매 정보 또는 전문가(법무사)를 통해 확인해야 합니다.	7억 1천 5백만원 ~ 8억 1천 5백만원 (낙찰가+인수금액+기타 비용)	임차인이 선순위 근저당권자보다는 후순위, 하지만 다른 채권자보다는 우선순위
③ 최선	2022.04.29 이전 (빠름)	6억원	0원 (인수 금액 없음): 확정일자가 2022년 4월 29일 이전이라면, 임차인은 선순위 근저당권 설정일(2019년 9월 27일)보다 늦지만, 두번째 근저당권자 보다 배당에서 우선합니다. 만약 응찰가가 6억원 이상이고, 다른 가압류가 없다면 인수금액은 없습니다.	6억 2천만원 (낙찰가 6억 + 기타 비용 2천)	임차인이 선순위 근저당권자 다음으로 배당받음

 

 

5. 경매 vs. 매매 (9억 7천만원 기준)

·경매 (최악의 시나리오): 총 9억 7천만원 필요 (낙찰가 3억 + 임차인 보증금 6억 6천 + 기타 비용)

·매매: 9억 7천만원 + 취득세, 중개 수수료 등 (별도)

단순 금액만 비교하면 매매가 유리해 보이지만, 이는 최악의 시나리오를 가정한 것이며, 경매는 시세보다 훨씬 저렴하게 구입할 수 있는 가능성이 있습니다.

 

 

6. 응찰가 결정, 어떻게 해야 할까?

·임차인의 확정일자 확인: 최우선 과제! 법원 기록 열람, 경매 정보 사이트 확인, 전문가 의뢰

·전문가 상담: 법무사, 변호사, 경매 컨설턴트 등 전문가의 도움을 받아 권리분석, 예상 인수 금액, 자금 조달 방법 등을 논의

·보수적인 접근: 불확실성이 큰 만큼, 최악의 시나리오를 기준으로 자금 계획을 세우고, 최대한 안전하게 응찰

·심리적 마지노선 설정: 경매장의 분위기에 휩쓸리지 않도록, 미리 "이 가격 이상으로는 절대 응찰하지 않겠다"는 상한선을 정해두는 것이 중요

 

 

7. 경매, 3억원 미만 응찰은?

·장점: 매우 안전 (손해 볼 가능성 최소화), 경쟁률 낮아 낙찰 가능성 증가

·단점: 지나치게 낮은 가격으로 낙찰 가능성 감소, 기회비용 발생 가능성

 

 

8. 자금 조달 계획 (상세)

·경락잔금대출: 낙찰가의 최대 80%까지 가능 (KB시세 또는 감정가 중 낮은 금액 기준)

·신용대출: 개인 신용도, 소득에 따라 한도 및 금리 결정

·추가 자금 (필요시): 자기 자본, 후순위 담보대출, P2P 대출, 가족/지인 차용 등 (신중하게 고려)

·월 지출: 대출 이자, 재산세, 관리비 등

·월세 수입 (임대 시): 주변 시세, 물건 상태 등에 따라 결정

 

 

9. 결론: 경매냐 매매냐, 무엇이 정답일까?

·정답은 없습니다. 개인의 상황, 위험 감수 성향, 자금 동원 능력, 그리고 무엇보다 임차인의 확정일자에 따라 최선의 선택은 달라집니다.

·확정일자 확인 후, 전문가와 상담하여 본인만의 결론을 내리세요.

·경매는 "안전하게 사는 것"이 가장 중요합니다.