“5월이 사실상 마지막 기회” 대선 후 부동산 시장 대폭락 경고 (표영호, 김경훈)

화자: 표영호 (부동산 전문가, 표영호 tv 운영) & 김경훈 (리치고 대표) 채널: 표영호 tv / 경제적 자유와 행복을 위하여 (구독자 73.6만 명) 방송 일자: 2025년 4월 22일

방송 내용 요약:

부동산 전문가 표영호와 리치고 대표 김경훈은 표영호 tv에 출연하여 2025년 대선 이후 부동산 시장의 급격한 하락 가능성을 경고하며, 특히 5월 중순 이후 상황이 심각해질 수 있다고 예측했습니다. 김경훈 대표는 2025년 부동산 시장이 2022년과 2008년의 하락장과 유사한 “상고하저” 또는 “상중하폭”의 흐름을 보일 것이라고 전망하며, 하반기에 더욱 큰 폭의 하락이 올 수 있다고 강조했습니다.

• 강남 부동산 상승 동력 소멸: 김경훈 대표는 지난 몇 년간 강남 등 고가 지역 부동산 시장의 상승을 이끌었던 주요 원인으로 미국 주식 시장과 코인 시장의 급등을 지목했습니다. 기존 부유층 외에 미국 주식과 코인 투자로 큰돈을 번 “신흥 부자”들이 강남의 초고가 아파트 매수를 주도했지만, 2025년 5월 중순 이후부터는 이들이 양도소득세 납부 시기를 맞아 자금 마련을 위해 자산을 처분할 가능성이 커지면서 강남 부동산 시장의 하락세가 본격화될 수 있다고 예측했습니다.
• 2008년 금융위기와의 유사성: 현재 금융 시장 상황이 2008년 금융위기 직전과 매우 유사하다는 분석을 제시했습니다. 당시 대중들이 중국 펀드와 부동산에 열광했던 것처럼, 현재는 미국 주식과 코인 시장에 대한 과도한 기대감이 나타나고 있으며, 이는 급격한 시장 변동성으로 이어질 수 있다고 경고했습니다.
• 토지 거래 허가제의 혼란: 서울시가 강남 지역에 대해 토지 거래 허가제를 해제했다가 다시 재지정한 것에 대해 정책적 오류라고 지적했습니다. 이러한 오락가락 행정으로 인해 시장 변동성이 커지고, 정책 신뢰도가 하락했으며, 결과적으로 오세훈 서울시장이 대권 출마를 포기하는 상황까지 발생했다고 분석했습니다. 토지 거래 허가제 해제 기간 동안 강남 아파트 가격이 비정상적으로 급등했던 사례를 언급하며, 정책 결정의 신중함이 필요하다고 강조했습니다.
• 데이터로 확인되는 시장 냉각: 리치고의 실시간 부동산 데이터 분석 결과, 토지 거래 허가제 재시행 이후 강남 지역의 아파트 거래량과 매수 심리가 급격하게 위축되고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 시장이 이미 하락세로 전환되었음을 시사하며, 과거 “똘똘한 한 채” 선호 현상과 다주택자 취득세 중과 정책 등의 영향으로 강남 부동산이 안전 자산으로 인식되어 가격 하락을 방어했던 이전과는 다른 양상을 보일 수 있다고 전망했습니다.
• 강남 부동산의 위험 신호: 최근 강남에서도 최고가 대비 상당 폭 하락한 가격에 거래되는 사례가 나타나고 있으며, 신고가 거래의 등기가 지연되는 등 시장 불안감을 증폭시키는 징후들이 포착되고 있다고 설명했습니다. 과거 동탄신도시 아파트 가격 급등 시 허위 신고 사례가 많았던 점을 언급하며, 현재 강남 부동산 시장에도 거품이 존재할 가능성을 배제할 수 없다고 지적했습니다.
• 금 가격 급등락과 시장 불안: 금 가격이 최근 사상 최고치를 경신하는 등 변동성이 커지고 있는 것은 전반적인 시장 불안 심리를 반영하는 것이라고 해석했습니다. 표영호 대표는 금과 달러를 안전 자산으로 보고 꾸준히 모아가고 있다고 밝혔습니다.
• 2025년 하반기 강남 부동산 하락 가능성: 종합적으로 볼 때 2025년 하반기에는 강남 부동산 시장도 하락할 가능성이 매우 높다고 경고했습니다. 과거 상승을 지탱했던 미국 주식 및 코인 시장의 불안정, 세금 납부 압박, 정책 혼선 등이 복합적으로 작용하여 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 전망했습니다. 강남 아파트 경매 건수 증가 추세 또한 하락 가능성을 뒷받침하는 중요한 지표라고 언급하며, 다음 방송에서 이에 대해 더 자세히 다룰 예정임을 밝혔습니다.

주요 개념 설명:

• 상고하저 (上高下低) / 상중하폭 (上中下폭): 부동산 시장이나 주식 시장 등에서 상반기에 시세가 높고 하반기로 갈수록 낮아지는 경향 또는 상반기와 중반까지는 괜찮지만 하반기에 큰 폭으로 하락하는 경향을 의미합니다.
• 신흥 부자 (新興富者): 최근 주식 투자, 코인 투자, 스타트업 성공 등으로 새롭게 부를 축적한 사람들을 의미합니다.
• 똘똘한 한 채: 세금 부담 등으로 인해 여러 채의 부동산 대신 한 채의 가격이 비싸고 입지가 좋은 고품질 주택을 선호하는 현상을 의미합니다.
• 안전 자산 (安全資産): 경제 불황이나 시장 변동성이 클 때 가치 하락 위험이 적은 자산을 의미합니다. 금, 달러, 국채 등이 대표적입니다. 최근에는 강남의 일부 고가 아파트가 안전 자산으로 인식되는 경향도 나타나고 있습니다.
• 토지 거래 허가제: 투기 목적의 토지 거래를 막기 위해 특정 지역에서 토지 거래 시 정부의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
• 거래량: 일정 기간 동안 매매된 부동산 또는 주식의 수량을 의미하며, 시장 활성도를 나타내는 중요한 지표입니다.
• 수급 (需給): 시장에서 상품이나 자산의 수요와 공급 관계를 의미합니다. 부동산 시장에서는 매수자와 매도자의 비율로 나타낼 수 있습니다.
• 연끌: ‘영혼까지 끌어모아’ 대출 등 모든 수단을 동원하여 투자하는 행태를 의미합니다.
• 양도세 (讓渡稅): 부동산, 주식 등 자산을 양도함으로써 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금입니다.
• 등기 (登記): 부동산에 관한 권리 관계를 법적으로 명확하게 공시하는 절차입니다. 부동산 거래의 최종 단계입니다.
• 허수 신고: 실제 거래 가격과 다르거나 거래 자체가 없었음에도 불구하고 허위로 거래를 신고하는 행위를 의미합니다.
• 경제 원리: 시장의 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 기본적인 경제 법칙을 의미합니다.
• 금 시세: 금의 시장 가격을 의미하며, 경제 불안 시 상승하는 경향이 있습니다.
• 대권 출마: 대통령 선거에 출마하는 것을 의미합니다.
• 참모: 대통령이나 장관 등 고위 관료를 보좌하며 정책 결정 등에 조언하는 역할을 하는 사람을 의미합니다.
• 마용성: 마포구, 용산구, 성동구를 묶어 이르는 부동산 신조어로, 최근 몇 년간 집값이 많이 상승한 지역입니다.
• 스트레스 DSR (Debt Service Ratio): 기존 DSR에 더해 미래 금리 인상 가능성까지 고려하여 대출 한도를 산정하는 제도입니다. 대출 가능 금액을 줄이는 효과가 있습니다.
• 초고가: 매우 높은 가격을 의미합니다.

종합 의견:

표영호 대표와 김경훈 대표는 다가오는 대선 이후 부동산 시장, 특히 강남 지역의 급격한 하락 가능성을 강력하게 경고했습니다. 과거 시장 상승을 이끌었던 요인들이 약화되고 있고, 경제 상황 또한 불안정하며, 정부 정책의 혼선까지 겹치면서 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 분석입니다. 투자자들은 시장 상황을 냉정하게 판단하고 리스크 관리에 유의해야 할 것으로 보입니다.

 

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