20년 차 부동산 투자자 너바나의 투자 조언 및 시장 분석 (2024년)

본 정보는 너바나님의 유튜브 영상 내용을 종합하여, 상세 정보 및 추가 설명을 덧붙여 작성한 것입니다.

 

 

 

1. 현재 부동산 시장 상황 (2024년 기준):

• 전반적인 침체: 일부 핵심 지역(강남, 송파, 용산)을 제외하고는 전국적으로 부동산 시장이 하락세 또는 횡보세를 보이고 있음. 이는 금리 인상 등의 영향으로, 매수 심리가 위축되었기 때문임.

• 눈치 보기 장세: 매수자와 매도자 모두 불안감을 느끼며, 시장 상황을 관망하는 추세임. 매수자는 추가 하락을 우려하고, 매도자는 경기 침체와 부동산 가격 하락을 걱정하는 상황임.

• 양극화 심화: 일부 지역은 신고가를 경신하는 반면, 대부분 지역은 침체를 겪는 양극화 현상이 나타나고 있음. (예: 반포 50평대 아파트 100억 이상 거래)

 

 

 

2. 매도/매수 판단 기준:

• 매도 고려 대상:

• 고평가 지역: 전세가율(실사용 가치)이 40% 미만으로, 투자 기대 가치가 과도하게 높은 지역.

• 투자 가치 낮은 물건: 인구 감소 지역, 소규모 오피스텔/도시형 생활 주택 등 장기적으로 가격 상승 가능성이 낮은 물건.

매수 기회 (무주택자):

• 급매물: 현재 시장은 매수자 우위 시장으로, 협상(네고)을 통해 시세보다 저렴하게 매수할 기회가 있음. 특히, 잔금 일정이 급한 매도자의 급매물을 노려볼 만함.

• 소액 투자: 매매가와 전세가 차이가 적은 아파트를 활용하여 3천만 원으로도 투자가 가능함. (예: 수원 지역 매매가 2억 1천, 전세가 1억 8천 아파트). 하락장에서는 매매가는 하락, 전세가는 상승하는 경향이 있어 소액 갭투자가 가능한 물건이 등장함.

 

 

 

3. 장기적인 부동산 투자 전략:

• 단계적 상급지 이동: 처음부터 고가의 아파트를 목표로 하기보다는, 현재 자금 상황에 맞는 지역에서 시작하여 단계적으로 상급지로 이동하는 전략이 현실적임. (예: 수원 → 용인 수지 → 분당 → 판교 → 잠실)

• 급여 소득 + 부동산 자산 상승 소득: 급여 소득만으로는 자산 증식에 한계가 있으므로, 부동산 투자를 병행하여 자산 상승 소득을 얻는 것이 중요함.

• 장기 투자: 부동산 가격은 단기적인 변동이 있을 수 있지만, 장기적으로는 우상향하는 경향이 있음. 10년 전 전세 가격과 현재 전세 가격을 비교해보면(예: 노원구 아파트), 장기적인 상승 추세를 확인할 수 있음.

• 시스템과 구조: 쌀 때 사서 비싸게 파는 주식 고수들처럼, 부동산 투자도 시스템과 구조를 갖추는 것이 중요함. 실수요 가치와 가격 조정 여부를 꼼꼼히 따져봐야 함.

 

 

 

4. 투자 시 유의사항:

• 신중한 접근: 부동산 투자는 큰 금액이 오가는 만큼 신중해야 함. 발품을 팔고, 관련 정보를 충분히 습득하여, 좋은 물건을 선별하는 안목을 길러야 함.

• 공부의 중요성: 부동산 관련 책, 강의, 커뮤니티(예: 월급쟁이 부자들 카페) 등을 통해 꾸준히 공부해야 함. 너바나님은 본인의 강의를 통해, 변하는 것과 변하지 않는 투자 원칙, 현재 시장 상황에 맞는 투자 전략 등을 제시하고 있음.

 

 

 

5. 너바나님의 투자 경험:

• 초기 실패: 2006년 부동산 투자 시작 후, 하락장을 겪으며 실패를 경험함. (예: 중국 펀드 투자, 오피스텔 투자 실패)

• 성공 경험: 하락장을 통해 투자 원칙을 깨닫고, 이후 10년간 실패 없는 투자를 이어옴.

• 월급쟁이 부자들(월부) 카페 운영: 2014년부터 카페를 운영하며, 많은 사람들의 내 집 마련과 자산 증식을 도움.

• 주요 멘티: 노나이, 코크리 (월부에서 10억 달성)

강의 철학: 단순히 강의 판매가 목적이 아니라 수강생들이 실제로 행동으로 옮겨 내 집 마련과 자산 증식을 하도록 돕는 것을 목표로함.

 

 

 

6. 핵심 조언:

• 안전지대 탈출: 안전지대에 머무르지 않고, 성장 지대로 나아가기 위해서는 위험(공포)지대를 통과해야 함. 남들이 두려워할 때 용기를 내는 것이 중요함.

• 자기 투자: 인생 최고의 투자는 자기 자신에게 투자하는 것임. 부동산 투자 지식과 경험은 평생 자산이 됨.

• 구체적인 예시:

• 도곡동 아파트가 싸다고 언급 (2년전 유튜브) -> 실제로 강의 수강생이 수원에서 서울로 이동, 상당한 차익 실현.

 

 

 

7. 기타:

• 언급된 인물: 너바나 (투자 전문가), PD (유튜브 진행자), 노나이, 코크리 (월부 멘티)

• 언급된 지역: 강남, 송파, 용산, 수원, 분당, 용인 수지, 판교, 잠실, 노원, 반포, 도곡동, 삼성동

• 언급된 서비스/플랫폼: 네이버 부동산 앱, 호갱노노, 월급쟁이 부자들 (카페), 유튜브, 미래에셋 차이나 디스커버리 (펀드)

• 강의 특징:

• 신청 기간이 짧음(5일)

• 조 모임 운영 (선배들의 Q&A)

• 오픈 채팅방 운영 (빠른 신청자 대상)

 

 

결론:

현재 부동산 시장은 불안정하지만, 장기적인 관점에서 내 집 마련과 자산 증식을 위한 기회는 여전히 존재함. 철저한 공부와 신중한 투자 결정을 통해, 위기를 기회로 만들 수 있음.