"이 지역을 눈여겨보세요" 부동산 양극화 시대에 무주택자가 해야 할 것, 바로 이것입니다. (송희구 풀버전)

·         전세 계약 관련:

o    전세 살고 있는데 집주인이 전세금 5천만 원 올려 달라고 하면, 돈이 없으면 이사 가야 하는 상황이 발생할 수 있음.

o    집주인은 세입자보다 30살 어릴 수도 있다는 점을 언급하며, 이는 심리적인 요인으로 작용할 수 있음.

 

 

 

·         경기도 미분양 Top 2:

o    1위 평택, 2위 이천: 두 지역의 공통점은 서울에서 멀다는 것임.

o    이천: 하이닉스, 아울렛 외에는 사람들이 갈 일이 별로 없음.

o    평택: 일자리는 있지만, 하이닉스 고연봉자들이 이천에 거주하는 것보다는 셔틀버스를 이용하여 서울이나 경기도에 거주하는 것을 선호할 것으로 예상함.

o    두 지역 모두 너무 많이 지어졌고, 앞으로 들어설 물량과 빈 땅도 많음. 삼성전자 반도체 공장 규모 축소 등 여러 가지 이유가 있음.

o    전국적인 상승장에서는 함께 오를 수 있지만, 국지적인 상승장에는 영향을 받지 않을 수 있음.

o    30대 신혼부부들이 많이 거주하는 지역임.

o    전세가와 월세가 싸기 때문에 오히려 투자하기에 유리할 수 있음. (지방 거주자가 수도권 투자에 유리한 이유를 설명함)

§  서울에서 살 만한 전세를 살려면 3억에 월세 100만 원 정도가 필요하지만, 지방에서는 월세 50만 원에 보증금 2천만 원으로 가능한 경우가 있음. (예시)

§  지방에서는 전세금 1억 원으로도 괜찮은 곳에 살 수 있기 때문에 투자금을 확보하기에 유리함.

 

 

 

·         경기도 내 차이 발생 이유:

o    경기도 내에서도 교통, 학군, 사람들이 선호하는 동네가 모두 다르기 때문임.

o    선호하는 곳만 보더라도 충분히 투자할 만한 곳이 많음 (하남, 광명, 평촌, 인덕원, 과천, 구성남 등)

 

 

 

·         시흥 거북섬 유령 상가:

o    상가는 아파트와는 다른 영역임. (헬리오 시티, 미래도 상가도 공실이 많음)

o    상가는 상권, 유동 인구에 따라 가치가 결정되기 때문에 아파트와는 다르게 봐야 함.

o    시흥은 월판선, 신안산선 등으로 인해 주거 환경은 좋아질 것이지만, 상가 투자는 신중해야 함.

 

 

 

·         호재 주의점:

o    고속 터미널에서 먼 곳은 실질적인 호재가 아닐 수 있음. (사람들이 실제로 거주하지 않기 때문)

o    거북섬의 경우: 거북선을 보기 위해 방문할 수는 있지만, 거주를 선택하지는 않을 것임.

o    의미 있는 호재: 주변 환경이 새롭게 바뀌는 것 (이문동, 구성남, 장위 뉴타운 등), 핵심 지하철 노선 연장 (8호선-다산 신도시, 9호선-고덕, 상일동, 하남 미사)

o    새로운 노선이 생기더라도 해당 노선의 영향력, 지역, 상품성에 따라 가치가 달라질 수 있음. (우이신설선 예시)

 

 

 

·         위험 지역:

o    거래가 없는 이유가 집주인이 안 팔아서가 아니라, 아무도 사지 않아서 거래가 없는 곳은 위험함.

o    멀리 있는 애매한 구축 아파트 (6개월째 거래가 없는 경우가 있음)

o    급매로 싸게 내놓아도 구매하면 안 됨. (나중에 되팔 때도 어려움을 겪을 수 있음)

o    무조건 가격을 깎아 줘야만 거래가 되는 곳은 피해야 함.

o    200~300세대 밖에 안 되는 소규모 단지나 먼 곳에 위치한 곳은 주의해야 함.

 

·         추천 지역 (2억 5천 정도 가용 자금):

o    수지구청, 인덕원: 인덕원 동탄선 개통 예정 지역임.

o    인덕원, 평촌동(의왕시와 경계에 있음): 가성비가 좋음.

o    인덕원 삼성 레미안 아파트: 5억 후반대, 전세 3억 중후반. 방 3개, 화장실 1개, 계단식 구조임.

o    수지구청 성복역 인근: 성복역 리버파크 (예시). 방 3개, 화장실 1개, 5억 후반대, 전세 3억 7천 정도.

o    성복역: 강남, 판교, 수원 모두 접근성이 좋음 (강남역까지 27분). 판교, 수원, 기흥 일자리 수요를 흡수할 수 있음.

 

 

 

·         결혼의 유리함:

o    결혼이 자산 증식에 더 빠른 경우가 많음. (억지로 결혼할 필요는 없음)

 

 

 

·         아파트 투자의 장점:

o    처음 부동산 투자를 시작할 때 아파트가 좋음. 실거래가, 역과의 거리, 배정 학교, 지하철, 일자리까지의 거리 등 정보가 투명하게 공개되어 있음.

o    황금성이 높음. (땅, 건물은 매매가 상대적으로 어려움)

 

 

 

·         부동산 자산의 의미:

o    집이 없는 상태에서 은퇴하면 전세금 인상 등의 문제에 취약해짐.

o    내 집 마련은 중요함. 주식 투자, 상급지로의 갈아타기 등은 그 이후에 결정할 문제임.

 

 

 

·         신혼부부, 고령층의 투자 성향:

o    신혼부부: 투자에 적극적임. 월세로 살면서 좋은 집을 사두려는 경향이 있음.

o    고령층: 좋은 집을 정리/증여/분산하려는 경우, 뒤늦게 내 집 마련을 시작하려는 경우 등 다양함.

 

 

 

·         안타까운 케이스:

o    저축만 열심히 해서 10억 넘게 모은 경우는 괜찮지만, 여러 가지 투자를 시도하다가 은퇴 시점에 8천만 원밖에 남지 않은 경우가 가장 안타까움.

o    은퇴가 가까울수록 내 집에 거주하는 것이 중요함.

 

 

 

·         6억 정도 추천 지역:

o    무학제 주변 (인왕산 스테이트 등, 25평 방 3개, 7억 정도)

o    3호선 (좋은 노선), 아파트 연식 (90년대, 2000년대 느낌 다름)

o    이문 쪽 (신이문, 외대앞 근처)

o    관악 드림타운 주변 아파트 (관악 프로지오, 성현 동화 등, 20~30년 정도 된 아파트)

o    관악구 언덕: 언덕이 아니었다면 가격이 더 비쌌을 것임.

 

 

 

·         가성비 강남:

o    양재역 주변: 일자리가 많고 교통의 요충지임 (도곡 쌍용 예가, 도곡 한신, 역삼 럭키 등, 20억 정도)

o    한티역, 선릉 사이 역삼 시리즈 (20억 초과)

 

 

 

·         광명 vs 평촌:

o    광명이 더 좋음.

o    평촌 원도심은 구축 아파트이기 때문에 현재는 광명에 비해 선호도가 낮음. 신축이었다면 가격이 높았을 것임.

o    학군이 중요하다면 평촌을 고려할 수 있음.

o    평촌 재건축은 시간이 오래 걸릴 것으로 예상됨. 투자 가치는 신축으로 구성된 광명이 더 높음.

 

 

 

·         주의해야 할 부분:

o    전세가율이 너무 높은 곳은 위험함 (1천만 원, 2천만 원으로 지방 아파트를 구매하는 것 등)

o    지방에서도 수요가 있는 곳은 따로 있음. 지방일수록 신축 아파트를 선호함.

 

 

 

·         광역시:

o    대구: 달구벌 대로 (죽전역~담티역 사이) 신축 아파트. 학군지(범어 등)는 가격이 비쌈.

o    부산: 해운대, 남천, 동네구(해수동) 신축 대단지 아파트. 그 외 구축, 너무 멀리 있는 신축은 피해야 함.

o    광주: 제외 (인구 소멸 속도가 빠름. 전주, 익산, 서울로 인구 유출)

o    대전: 제외 (세종, 청주, 서울, 경기도로 인구 유출)

o    부산: 양산, 김해 등 인구를 흡수하고 있음. 대구, 부산은 인구를 흡수하면서 유출도 있지만, 대전, 광주는 순유출만 발생하고 있음.

o    인천: 범위가 넓고, 수도권에 더 좋은 지역이 많음. 인천보다는 광명, 부천 등이 더 나음.

o    울산: 문수로 쪽 (옥동, 문수로), 번영로하늘채 조언.

 

 

 

·         임장 팁:

o    많이 가보는 것이 도움이 됨. 자신의 템포에 맞춰서 임장하는 것이 중요함.

o    자신이 살고 있는 동네부터 잘 알아야 함. (자신이 사는 동네의 규칙이 다른 동네에도 적용되는 경우가 많음)

o    새벽, 퇴근 후, 주말 시간을 활용함.

o    새벽 4시 반 기상 (9시부터는 시간이 부족하고, 자녀 유가 등의 이유). 아침 시간이 집중력이 가장 높음.

o    나들이 가듯이, 전투적으로 임장하지 않아야 함 (지속성이 중요함)

 

 

 

·         부동산 공부:

o    행복과 비슷함. 강도보다는 빈도가 중요하고, 자잘한 지속성이 중요함.

o    방 3개, 화장실 1개, 거래량 충분. 9호선 연장, 5호선 등 호재를 확인해야 함.

 

 

 

·         현재 부동산 현장 분위기:

o    관망세. 더 떨어지면 살까, 더 오를까 고민하는 분위기.

o    2024년 초 대비 가격이 많이 올라서 부담을 느끼는 사람들이 많음.

o    가격 저항선 때문에 거래가 활발하지 않음.

o    가격이 오히려 떨어지면 더 움직이지 않음. 집값이 오른다는 말이 들리면 더 적극적으로 매수에 나서는 경향이 있음.

 

 

 

·         최상급지:

o    가격이 꺾이지 않음. 계속 신고가를 기록하고 있음.

o    최상급지 아래 (마포 등)는 가격이 꺾임.

o    좋은 자산은 장기적으로 우상향하는 경향이 있음.

o    안 좋은 자산을 가지고 있는 사람이 갈아타기를 해야 할 시기임. (상승기에 시세 차이가 더 벌어짐)

o    정권, 경제 변화: 부동산 시세에 영향을 줄 수 있지만, 나라가 흔들릴수록 자산 시장을 가지고 있어야 자산을 지킬 수 있음. (하이퍼 인플레이션 발생 시 자산 가격 급상승, 화폐 가치 급락)

o    정책은 트리거일 뿐, 부동산 가격 상승의 본질적인 원인은 아님. (많이 오른 게 첫 번째 원인)

 

 

 

·         신경 쓰는 경제 지표:

o    실업률: 2~3% 한 번에 올라갈 때 (장기 하락의 전조 증상으로 볼 수 있음)

 

 

 

·         주의 신호:

o    평상시에 오르지도 않았던 곳들까지 오를 때 (동두천, 이천, 여주 등 수도권 외곽 지역의 구축 아파트)

o    2021년 중반 (30% 떨어지기 직전): 평택, 지방 소도시까지 모두 가격이 상승했음.

 

 

 

·         2025년 대하락장:

o    2009년부터 꾸준히 나왔던 말임.

o    2023년 데드캡 바운스 등: 실제로는 그렇지 않았음.

o    현재 정도의 분위기가 유지될 것으로 예상됨. 잠깐 불이 붙었다가 다시 식는 구간이 반복될 것으로 예상.

o    2023년: 6, 7, 8월이 뜨거웠고, 나머지는 잠잠했음.

 

 

 

·         꺾인 곳 중 좋은 곳:

o    하남 미사 신도시, 수지구청 쪽, 이문동 준신축/구축 아파트 등.

 

 

 

·         갭 투자 사례(옆집):

o    30대 초반 부부, 갭 37억

o    3팀 경쟁

 

 

 

·         최상급지 흐름:

o    상대 평가. 압구정, 반포 상승 -> 잠실 -> 마포, 목동 -> 서대문, 동대문 순으로 가격 상승이 이어짐.

o    최상급지 신고가: 그 아래 급지도 상승할 가능성이 높다는 것을 의미함.

o    최상급지 꺾임: 그 아래 급지도 꺾일 가능성이 높다는 것을 의미함.

o    옥수동, 금호동: 집주인들이 많이 깎아 줘야 2~3천, 1억씩 깎아주지는 않음.

 

 

 

·         부동산 선점:

o    좋은 자산을 소유한 사람들은 대부분 어르신들임.

o    소득 때문이 아니라, 과거부터 오랫동안 보유하고 있었기 때문임.

 

 

 

·         흔히 하는 실수:

o    8억 원짜리 부동산이 10억 원으로 상승한 후, 다음 하락장에 7억 원이 아닌 9억 원까지만 하락하는 경우가 있음.

 

 

 

·         은마 아파트:

o    10년 전: 8억 후반대 (현재 하남 미사 신도시 20평대 가격 수준)

o    현재: 거의 30억 원에 육박함.

 

 

 

·         하남 미사 신도시:

o    2015년 분양 당시 2017년 강동구 신축 아파트 분양가가 8억 얼마였고, 현재는 17~18억 원 정도임. 당시에도 분양가가 비싸다는 의견이 있었음.

 

 

 

·         집값 결정 요인:

o    입지, 황금성이 가장 중요함.

 

 

 

·         절대 거리:

o    고속 터미널 역을 중심으로 절대 거리를 봐야 함 (서울의 중심으로 간주).

o    강동, 잠실, 판교 지역을 커버하기 위함.

o    물리적인 중심은 용산이지만, 동쪽 지역 커버를 위해 고속 터미널을 중심으로 보는 것이 좋음.

o    판교의 경우: 분당도 20km 이내에 위치함.

 

 

 

·         상품성:

o    신축, 구축, 준신축 여부, 세대수, 거래량 등을 비교해야 함.

 

 

 

·         환금성:

o    거래량을 통해 확인 가능함. 비슷한 급지와 상품성을 가진 경우 거래량이 많은 것을 선택하는 것이 좋음.

o    집주인이 매물을 내놓지 않는 경우, 매물은 많지만 거래가 없는 경우 등 다양한 상황을 고려해야 함.

 

 

 

·         무주택자:

o    실거주를 할 것인지, 월세로 거주하면서 갭 투자를 할 것인지 결정해야 함 (갭 투자가 더 유리하다고 조언함. 실거주는 자산이 많은 사람들에게 적합).

o    초고가 시장의 최상급지는 실거주도 괜찮음.

 

 

 

·         창신 쌍용 (예시):

o    6호선 창신역 인근, 30평대(32평) 7억 원 정도. 93년도에 지어져 30년이 넘었음. 분당, 일산도 30년이 넘었음. 서울 아파트의 절반이 30년 이상 됨.

o    의정부 신축 30평대와 창신역 근처 구축 30평대를 비교했을 때, 10년 후에는 창신역 근처 아파트의 가치가 더 상승할 것으로 예상함.

 

 

 

·         1주택자:

o    무주택 기간이 길어지면 안 됨.

o    업그레이드를 할 때는 현재 시세의 1.6배 정도 되는 주택으로 갈아타야 함 (10억 원 주택 -> 16억 원 주택). 10억 원 주택에서 12~13억 원 주택으로 갈아타는 것은 큰 의미가 없음.

o    매매가 갭과 전세가 갭을 고려해야 함 (2억 원 정도 차이).

o    투자금이 3억 원이 있다면, 매매가 6억 원(전세가 3억 원)인 주택보다는 매매가 8억 원(갭이 더 큰 곳)인 주택을 선택해야 함. 부동산은 좋은 것이 더 많이 오를 가능성이 큼. 같은 10%가 올라도 5천만 원과 8천만 원으로 차이가 남.

 

 

 

·         실거주:

o    실거주를 위한 갈아타기를 할 때도 어설프게 하면 안 됨. 같은 단지 내에서 59에서 84로 갈아타는 것은 큰 의미가 없음. 상급지의 84나 상급지의 59로 가는 것이 더 좋음.

 

 

 

·         1주택 추가 vs 갈아타기:

o    옥수 리버젠, 마포 레미안 푸르지오 정도의 주택을 보유하고 있다면 한 채를 추가해도 됨.

o    그보다 저렴한 아파트를 보유하고 있다면, 위 아파트 수준까지는 한 채로 갈아타기를 해야 함.

o    마포 레미안 푸르지오, 옥수 리버젠 정도는 되어야 시장보다 좀 더 빠르게 움직임. 이보다 못한 것들을 여러 채 보유하면 시장 흐름을 따라가기 어렵고, 세금 문제만 발생할 수 있음.

o    옥수 리버젠을 매수하면, 잠실이나 도곡동, 대치동이 눈에 들어오기 때문에 한 채 추가하고 싶은 생각이 안 들 수 있음.

 

 

·         송희구 작가:

o    부동산 초보 시절이 있었고, 그때의 기억 때문에 정보를 공유함.

o    투자 실패 경험 있음 (큰 금액은 아니었음).

o    지방 아파트 투자 실패 후 투자 범위를 좁힘.

o    토지 투자: 너무 먼 곳에 투자했다가 아직도 안 팔리는 경우가 있음.

o    대출: 세후 소득의 30%로 제한 (월 300만 원 소득 -> 원리금 상환 최대 90만 원). 금리, 경제 상황에 따른 타격을 줄이기 위해 대출은 보수적으로 하는 것이 좋음.

o    2009년 하락장 경험: 부동산도 많이 하락할 수 있다는 것을 알게 됨.

o    하락장이든 상승장이든 상관없이 적정한 가격이라고 생각되면 실행하는 것이 좋음.

 

 

 

·         독서:

o    독서하는 사람이 거의 없음. 독서하는 사람은 부자가 될 확률이 월등하게 높아짐.

o    지하철에서 책 읽는 사람이 거의 없음 (본인 외에는). 그 뜻은 지하철 칸 내에서 자신이 부자 될 가능성이 가장 높다는 의미.

o    책 읽는 것이 부자가 되는 데 매우 도움이 됨. 시간 누적의 효과. 본질을 볼 수 있는 힘, 지속할 수 있는 힘, 시장이 흔들려도 나만의 길을 갈 수 있는 힘이 생김.

o    좋은 문구들이 습관으로 이어지고, 좋은 습관들이 모여 더 좋은 자신이 될 수 있음.

 

 

 

·         추천 책:

o    월급쟁이 부자는 없다: 하락장, 상승장을 너무 재지 말고, 자신이 살 수 있는 것들을 지속적으로 투자하라는 메시지. 투자 경험이 있는 사람들이 공감할 내용. 주식 투자 책에 가깝지만 부동산에도 적용 가능.

§  "가장 중요한 자산은 시간이다", "내가 최적화하지 못했던 것은 돈이 아니라 시간이었다"

o    서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기: 우리 인생 이야기. 20, 30, 40, 50대 이야기.

§  20대: 어렵게 취업, 회사 생활 적응, 연애, 소개팅 등의 고민.

§  30대: 회사 적응, 업무 파악, 결혼, 연봉 비교, 차 구매 등의 고민.

§  40대: 고등학교, 대학교 친구들과의 자산 격차를 체감, 현실 도피 또는 현실 인정.

§  50대: 사회적 위치에 대한 자부심, 명함이 없어지면 알몸이 되는 것 같은 허무함. 김 부장은 자가가 있어서 은퇴 후에도 버틸 수 있었음 (아내가 몰래 산 집).

§  결혼 전까지는 부모님과 함께 사는 것이 좋음 (자취 비용 절약, 투자 자금 확보).

§  사회생활 시작하자마자 돈이 모이면 결혼과 상관없이 내 집 마련 (실거주 안 하더라도 전세 끼고 매수).

§  비싼 전세에 사는 것이 최악. 씀씀이가 커지고, 주변과 비교하게 됨. 갱신 시점에 전세금/집값 상승으로 더 안 좋은 곳으로 이사 가야 할 수 있음.

§  소비 습관이 잘못 형성되면 50대에 어려움을 겪을 수 있음 (라이프스타일 인플레이션).

§  50대 김 부장: 좋은 차, 좋은 가방, 좋은 정장에 익숙해졌지만, 공장 발령, 은퇴 후 쓸모없게 됨. 가족, 자신, 집 한 채의 소중함을 깨달음.

o    나미야 잡화점의 기적: 삶의 의미. 주인공 할아버지가 아이들의 고민 편지에 익명으로 답장.

§  빈 종이 편지에 대한 답장: "백지이기 때문에 어떤 지도라도 그릴 수 있습니다. 모든 것이 당신 하기 나름인 것이지요. 모든 것에서 자유롭고 가능성은 무한히 펼쳐져 있습니다. 이것은 멋진 일입니다. 부디 스스로를 믿고 인생을 여한 없이 활활 피하고 보시기를 진심으로 기원합니다."

§  여러 사연들을 통해 세상에 다양한 사람들이 있다는 것을 느끼고, 자신의 고민과 연결되는 부분을 찾을 수 있음.

o    (언급만) 원씽, 보도 쉐퍼의 돈, 부자 아빠 가난 아빠, 불변의 법칙.

 

 

 

·         핵심:

o    너 자신을 알라. 자신을 알고, 자신의 강점과 약점, 행복의 기준 등을 파악해야 함.

 

 

 

·         부동산 투자:

o    학벌, 아이큐와 상관없음.

o    모으고, 공부하고, 괜찮은 자산을 살 용기가 있으면 됨.

 

 

 

·         지속의 중요성:

o    "그럼에도 불구하고 계속한다"

o    3개월 하다 포기하지 말고, 1년, 또 1년 지속해야 함.

 

 

 

 

핵심, 시사점, 결론, 이 정보를 통해 해야 할/할 수 있는 것들

 

 

 

핵심:

• 부동산 시장 양극화 심화: 좋은 입지, 상품성을 갖춘 곳은 상승, 그렇지 않은 곳은 정체/하락.
• 무주택자는 내 집 마련 시 실거주보다 갭 투자 고려 (자산 증식에 유리).
• 1주택자는 주택 가치 냉정히 판단, 필요시 상급지로 갈아타기 (1.6배 가격).
• 장기적 관점, 단기적 시장 변동에 일희일비 X.
• 꾸준한 공부, 정보 습득, 자신에게 맞는 투자 전략 수립.
• "너 자신을 알라": 자신의 상황, 목표 명확히 인지, 투자.

 

 

시사점:

• 가격 하락 지역보다 입지, 미래 가치 있는 지역 선별 안목 중요.
• 금리, 정책 등 외부 변수보다 입지, 수요, 상품성 등 본질적 가치 집중.
• 부동산 투자: 단기 수익보다 장기적 자산 증식, 안정적 미래 위한 수단.
• 지속적 학습, 자기 성찰, 투자 역량 강화, 변화하는 시장에 유연하게 대처.

 

 

 

결론:

• 부동산 시장 양극화 지속, 옥석 가리기 중요.
• 무주택자/1주택자 모두 상황에 맞는 전략, 장기적 관점 투자.
• 꾸준한 공부, 정보 습득, 자신에 대한 이해 바탕, 현명한 투자 결정.

 

이 정보를 통해 해야 할/할 수 있는 것들:

 

 

 

•          무주택자:

o         실거주/갭 투자 장단점 비교, 재정 상황/목표 맞는 전략 선택.

o         추천 지역 (수지구청, 인덕원, 무학제 주변, 이문동, 관악 드림타운 주변 등) 및 유사 지역 임장.

o         가용 자금 파악, 대출 가능 여부/상환 계획 수립.

 

 

 

•          1주택자:

o         현재 보유 주택 입지, 상품성, 미래 가치 객관적 평가.

o         갈아타기 필요시, 상급지 (1.6배 가격) 아파트 탐색.

o         갈아타기 시 매도/매수 타이밍 신중 결정 (매도 후 한 달 내 매수 권장).

 

 

 

•          공통:

o         부동산 관련 책, 강의, 유튜브 채널 등 지속적 학습 (추천 도서: 월급쟁이 부자는 없다, 서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기, 나미야 잡화점의 기적).

o         관심 지역 임장, 현장 분위기 파악, 시세/거래량 확인.

o         부동산 커뮤니티, 전문가 의견 참고, 정보 폭 넓히기.

o         투자 성향, 위험 감수 능력, 재정 상황 등 고려, 투자 계획 수립.

o         단기적 시장 변동에 흔들리지 않고, 장기적 관점 투자.

o         "그럼에도 불구하고 계속한다"는 마음가짐, 꾸준히 실천.

o         자신의 강점, 약점, 투자 목표, 가능한 투자금, 리스크 감내 수준등 자신을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 투자.