영끌한 아파트 2채 다 팔아도 자산은 0원… 집 팔까요? 말까요? - 김경필 (머니트레이너) [성공예감 이대호입니다] 2부 심층 인터뷰 | KBS 250306 방송 내용 상세 정리

등장인물 및 호칭:

• 김경필: 머니 트레이너, 멘토.
• 황현희: 방송에서 김경필에게 영끌계 안모나이트라고 말한 인물.
• 사연자: 결혼 11년 차 37살 동갑내기 부부 중 아내. 남편은 외벌이. 아이 셋을 키움.
• 남편: 사연자의 배우자. 2020년 부동산 투자에 눈을 뜸.

 

 

사연 소개:

• KBS 1라디오 성공예감 이대호입니다. 홈페이지 돈쭐 상담소 게시판에 올라온 사연.
• 결혼 11년차 37세 동갑내기 부부, 아이 셋, 남편 외벌이.
• 5년 전 부동산 영끌 투자로 이자 부담이 큼.
• 2020년 신랑(남편)이 부동산 투자 시작.
• 2020년, 2021년 부동산 가격 상승기 (2020년 전국 7.04%, 서울 0.86% 상승 / 2021년 전국 13.25%, 서울 6.58% 상승 - 한국 부동산원 기준).
• 2022년 금리 인상으로 부동산 가격 하락 (전국 -7.2%).
• 경기도 불장시기에 영끌 투자, 사연자의 남편 본인도 사고 조금 오르긴 함.
• 신용 대출, 부모님 돈까지 끌어 모아 두 번째 아파트 구매.
• 현재 집 두 곳은 전세 주고, 본인은 월세 거주. 5년 동안 이사 5번.
• 집 두 채를 다 팔고 빚을 갚으면 자산 0원.
• 마이너스 통장, 주택담보대출, 신용 대출 총 4억 3,700만 원.
• 대출 이자 월 135만 원.
• 월수입 540만 원, 총 지출 560만 원 (고정 지출 426만 원 + 변동 지출).
• 보험료 57만 원 (아이 셋 26만 원).
• 가족 용돈 및 모임 비용 월 57만 원 (시어머니 30만 원, 친정 어머니 7만 원, 시가/처가 개 모임 20만 원).
• 자동차 두 대 (전기차): 남편 8천만 원, 아내 2천만 원.
• 핸드폰 요금 20만원(3명). 남편은 알뜰폰 5만원에서 비싼요금제+할부로 변경.
• 첫째(9살), 둘째(6살), 셋째(5살)

 

 

 

질의응답 및 정보:

• 김경필의 영끌 경험: 2005년 6월, 강남 아파트 구매. 대출 50%(이자만 납부). 자본 소득 대비 이자, 종부세 등 계산 시 큰 상승은 아니라고 판단.
• 주택 구매 시 최소 요구 수익률: 금융 비용, 거래 비용(취득세), 보유세 고려해야 함. 최소한 예금이자 세후 수익률의 두 배(5%)는 올라야 손해가 아님.
• 자본 소득(시세 차익) vs. 이자: 자본 소득은 미래 가치, 이자는 현재 가치. 10년 후 1천만 원보다 지금 1천만 원의 가치가 더 큼.
• 2021년 경기도 주택 가격 상승률: 시군구 지역 1위~30위까지 모두 경기도.
• 사연자의 주택 위치 및 현재 가격: 동탄, 안산. 2021년 최고가 대비 동탄 90%, 안산 70~80% 수준.
• 순자산: 자산 - 부채. 현재 사연자의 경우 0원.
• 근거 없는 낙관주의: 부동산 가격 상승에 대한 맹목적인 믿음.
• 고성장 시대 부동산 vs. 저성장 시대 부동산: 고성장 시대에는 부동산 가격 상승률 높음 (예: 은마 아파트 2000년 2억 5천만 원 → 현재 27억 3천만 원, S&P 500 동일 기간 투자 시 수익률 333%). 저성장 시대(경제성장률 3% 이하)에는 기대 인플레이션 수준(국채 금리 10년물)을 넘지 못함 (현재 한국 국채 10년물 금리 2.75%).
• 부동산 vs. 주식: 부동산은 상호 간 영향 큼 (표준편차 적음), 주식은 개별성 강함.
• 보험 약관 대출 (보험 계약 대출): 금리가 높은 신용 대출 성격.
• 악성 부채 조건: 높은 이자율, 원금 보장 X, 투자 성과 X.
• 명목 수익률: 전세금 기준. 월세 이자율 5.5~6% 적용 시 전세 1억당 월세 45~50만 원. 사연자의 경우 3억 전세 → 월세 135만 원 (연 1,620만 원) 가능. 주택 구매 가격 5억 가정 시 수익률 3.24%.
• 김경필의 제안: 자산 0원이 되더라도 대출 청산 후 월 135만 원 저축/투자 추천. 굳이 하나를 남긴다면 동탄.
• 남편 설득 방법: 잘못을 몰아붙이지 말고, 노력을 인정하고 실수를 위로. 대출과 빚의 차이 설명 (대출은 처분 가능). 135만 원 저축 시 5년 5개월 후 1억, S&P 500 투자 시 3년 후 1억 1,500만 원 가능성 제시.
• 고정 지출 vs. 변동 지출: 위기 상황에서는 고정비 구조 조정 필요.
• 절제와 태도 변화: 절약 금액 자체보다 돈에 대한 태도 변화가 중요.
• 자산 효과: 자산 가격 상승으로 인한 소비 심리 증가.

 

 

 

핵심, 시사점, 결론, 이 정보를 통해 해야 할 것/할 수 있는 것:

• 핵심: 과도한 대출, 특히 시세 차익만을 노린 부동산 투자의 위험성. 저성장 시대 부동산 투자 신중해야함.
• 시사점:

고정 지출 관리의 중요성 (특히 고정비 구조조정).
단순 절약 금액보다 돈에 대한 태도 변화가 중요함.
부동산 투자 시, 장기적인 관점에서 기대 수익률(최소5%)과 현금 흐름을 고려해야 함.

심리적 요인(근거 없는 낙관주의, 자산 효과)이 투자 결정에 미치는 영향.

 

 

결론: 사연자는 두 채 모두 처분하고 대출을 상환하여 재정 상태를 재정비하는 것이 바람직함. 남편 설득이 중요하며, 장기적인 관점에서 저축과 투자를 통해 자산을 형성해야 함.

 

 

• 해야 할 것/할 수 있는 것:
o 가계부 상세 분석 (고정 지출, 변동 지출 구분).
o 불필요한 고정 지출 줄이기 (보험료, 차량 유지비, 통신비 등).
o 남편과 솔직한 대화 (미래 계획, 재정 상황 공유, 상호 존중).
o 재무 목표 설정 (단기, 중장기).
o 저축 및 투자 계획 수립 (135만 원 활용 방안).
o 필요시 전문가 상담 (재무 설계, 부동산).
o 고정비 줄이기(핸드폰 요금, 보험료 등)