[유읽사]어금니 꽉 깨무세요. 아파트 공급절벽 옵니다" 심층 분석 및 정리

 

핵심 주장:

2026년부터 서울을 중심으로 아파트 공급 부족 현상이 심화되어 '공급 절벽'이 도래할 것이라는 주장입니다.

 

 

1. 공급 부족의 원인

·         멸실 물량 증가: 재개발·재건축으로 인해 기존 주택이 철거되는 멸실 물량은 꾸준히 증가 (2~3만 세대)하는 반면, 신규 공급은 이를 따라가지 못하고 있습니다.

·         인허가 감소 및 착공 지연: 건설 경기 악화, 공사비 상승, 규제 강화 등으로 인해 아파트 인허가 물량 자체가 감소 추세이며, 인허가를 받더라도 실제 착공으로 이어지지 않는 경우가 많습니다.

·         공사 기간 증가: 각종 규제 강화 (52시간 근무제 등) 및 건설 경기 악화로 인해 아파트 공사 기간이 증가하고 있습니다. 과거 30개월 (2년 반) 정도였던 공사 기간이 최근에는 3년 이상, 심지어 4년까지 소요되는 경우도 발생하고 있습니다.

·         정치적 불확실성: 대통령 탄핵 국면으로 인해 정부의 정책 추진력이 약화되면서 재건축·재개발 규제 완화가 지연되거나 오히려 강화될 가능성이 제기됩니다.

 

2. 공급 부족의 근거

·         2026년 서울 아파트 입주 물량 급감: 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 8,600세대에 불과합니다. 이는 과거 평균 입주 물량 (3~4만 세대)에 비해 턱없이 부족한 수치입니다.

·         통계 자료 분석: 김제경 소장은 국토교통부, 건설산업연구원 등의 통계 자료를 분석하여 인허가 물량 감소, 착공 지연, 공사 기간 증가 등을 구체적으로 제시합니다.

·         1기 신도시 재건축 지연: 1기 신도시 재건축 사업은 사업성 부족, 주민 동의 문제 등으로 인해 지연되고 있으며, 이는 공급 부족 문제를 더욱 심화시킬 수 있습니다.

·         3기 신도시 공급 지연: 3기 신도시 또한 토지 보상 지연, 분양가 상승 등의 문제로 인해 예상보다 공급이 늦어질 수 있습니다.

 

3. 공급 부족에 대한 반론 및 재반론

·         반론 1: 일각에서는 과거 공급 과잉 시기에도 집값이 하락하지 않았다는 점을 들어 공급 부족이 집값 상승으로 이어지지 않을 수 있다고 주장합니다.

·         재반론 1: 김제경 소장은 심리적 요인, 즉 수요 측면의 중요성을 강조하며, 공급 부족이 수요를 자극하여 집값 상승을 유발할 수 있다고 주장합니다.

·         반론 2: 2009년 금융위기 당시 공급이 부족했음에도 집값이 하락했던 사례를 제시하며 공급 부족과 집값 상승의 상관관계에 의문을 제기합니다.

·         재반론 2: 당시는 경기 침체, 금융 위기 등의 특수한 상황이었으며, 현재는 상황이 다르다는 점을 지적합니다.

 

4. 재건축·재개발 관련 이슈

·         재건축 초과이익환수제: 재건축 초과이익환수제 폐지가 무산될 가능성이 높으며, 오히려 강화될 수도 있다는 우려가 제기됩니다.

·         분담금 폭탄: 공사비 상승으로 인해 재건축·재개발 사업의 조합원 분담금이 증가하고 있으며, 이는 사업 추진의 걸림돌이 되고 있습니다.

·         사업성 악화: 분담금 증가, 재건축 초과이익환수제 등으로 인해 재건축·재개발 사업의 사업성이 악화되고 있으며, 이는 공급 부족 문제를 심화시킬 수 있습니다.

 

5. 1기 신도시 문제

·         노후화 및 슬럼화: 1기 신도시는 재건축 사업 지연으로 인해 노후화 및 슬럼화가 가속화될 수 있으며, 이는 도시의 경쟁력 저하로 이어질 수 있습니다.

·         사회적 비용 증가: 1기 신도시의 슬럼화는 주거 환경 악화, 인프라 부족, 지역 경제 침체 등의 사회적 비용을 초래할 수 있습니다.

 

6. 정부 정책에 대한 비판

·         공급 부족 문제 인식 부족: 김제경 소장은 정부가 공급 부족 문제의 심각성을 제대로 인지하지 못하고 있다고 비판합니다.

·         단기적인 시각: 정부가 장기적인 관점에서 공급 정책을 추진하지 못하고, 단기적인 성과에만 집중하고 있다고 지적합니다.

·         정치적 논리: 정부가 정치적 논리에 휘둘려 재건축·재개발 규제 완화 등 필요한 정책을 추진하지 못하고 있다고 비판합니다.

 

7. 제언

·         적극적인 규제 완화: 재건축·재개발 규제를 완화하여 민간 부문의 주택 공급을 활성화해야 합니다.

·         사업성 개선: 용적률 상향, 기부채납 비율 조정, 임대주택 가격 현실화 등을 통해 재건축·재개발 사업의 사업성을 개선해야 합니다.

·         1기 신도시 지원: 1기 신도시 재건축 사업에 대한 전폭적인 지원을 통해 슬럼화를 방지하고 도시 경쟁력을 유지해야 합니다.

·         장기적인 관점: 정부는 장기적인 관점에서 주택 공급 정책을 수립하고 추진해야 합니다.

 

8. 결론

·         2026년부터 심각한 아파트 공급 부족이 예상되며, 이는 아파트 가격 상승, 재건축·재개발 사업 지연, 1기 신도시 슬럼화 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

·         정부는 공급 부족 문제의 심각성을 인지하고, 적극적인 대책 마련에 나서야 합니다.

 

 

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