본 정보는 2024년 유튜브 채널 "(88) 지금 대출 시장 현장 분위기, 부동산 집값 완전히 뒤집혔다 (플팩 강연옥)" 강연 내용을 바탕으로 작성되었습니다.
1. 대출 시장 분위기
• 문의 증가: 서울시의 토지거래허가구역 해제(송파구 잠실동, 강남구 삼성/대치/청담동) 이후, 대출 문의가 눈에 띄게 증가했음.
• 갭투자 가능성: 토지거래허가구역 해제로 갭투자가 가능해지면서, 기존 갭투자 성지(파크리오, 헬리오시티) 외 잠실, 삼성, 대치, 청담동 지역으로 투자 수요가 확대되었음. 엘리트(잠실엘스), 트레(잠실트리지움), 파라지(잠실파크리오) 등의 단지에 대한 문의가 늘고 있는 상황임.
• 강남 3구 외 지역 관심 증가: 강남 3구(강남, 서초, 송파)뿐만 아니라, 강동구, 동작구, 마용성(마포, 용산, 성동) 등 강남 3구를 따라가는 지역에 대한 대출 수요 문의도 증가하고 있음. (상승 기대감)
매도자 관망세: 집을 사려는 수요는 많지만, 매도자들이 매물을 거둬들이는 상황이라 실제 거래 성사까지는 시간이 걸리는 편임.
금리 변동 가능성:
• 기준 금리 인하 가능성: 한국은행의 기준 금리 동결 및 인하 가능성이 제기되면서, 대출 금리 하락 전망이 우세함.
• 스트레스 DSR 영향: 스트레스 DSR 3단계 시행 시 가산 금리 부과 정도에 따라 대출 한도가 줄어들 수 있어, 금리 하락 체감 효과가 크지 않을 수 있음.
• 은행 영업 상황: 은행의 영업 조기 종료 시 가산 금리가 높아져, 실제 대출 금리가 예상보다 높아질 수 있음. (월별/분기별 관리 규제 확인 필요)
2. 금리 종류 선택 (변동 vs. 고정)
• 변동 금리: 금리 하락이 예상될 때 유리하지만, 스트레스 DSR로 인해 대출 한도가 더 축소될 수 있음. (금리 중요시)
• 혼합형(주기형) 고정 금리: 대출 한도가 상대적으로 많이 나올 수 있음. (한도와 금리 모두 중요시)
3. 대출 가능성과 한도
• 대출 가능성은 개인의 신용과 소득에 따라 달라질 수 있음.
4. 대출력의 중요성
• 대출력: 대출을 효과적으로 활용하는 능력.
• 부의 결정 요인: 돈(현금)만큼 중요한 것이 대출력이며, 부자가 되기 위해서는 대출력을 갖춰야 하는 것임.
• 상급지 이동: 대출력은 제한된 자본으로 상급지에 입성할 기회를 제공하고, 자산 획득 가능성을 높여줌.
• 사례: 2억 원 종잣돈으로 전세를 알아보던 신혼부부가 생애 최초 주택담보대출(LTV 80%, 최대 6억 원)과 후순위 주택담보대출을 활용, 12억 원 강동구 준신축 아파트 갭투자에 성공한 사례. (현재 시세 15억 이상)
5. 대출 시 고려사항
• 최대한도 활용: DSR 범위 내에서 최대한 대출을 받는 것이 유리할 수 있음. (단, 감당 가능한 범위 내에서)
• 원리금 통장 활용: 대출 상환 부담을 줄이기 위해, 원금과 이자를 분리하여 관리하는 "원리금 통장" 활용법 고려.
주택담보대출 vs. 신용대출:
• 주택담보대출: 한도가 더 필요할 경우, 2금융권(보험사, 카드사, 신협, 새마을금고 등) 적극 활용 가능 (단, 금리 비교 필수).
• 신용대출: 1금융권에서 마무리하는 것이 좋으며, 2금융권 신용대출, 현금서비스, 카드론 등은 신용점수 급감의 원인이 되므로 주의해야 함.
준비사항:
• 신용점수 관리: 연체 없이 성실하게 상환하는 것이 중요하며, 휴대폰 요금, 후불 교통카드 등 비금융 정보 연체도 주의해야 함.
• 소득 관리: 연봉을 높이는 것이 중요하며, 증빙 소득 외 대체 소득(추정 소득) 활용법도 고려 (카드 사용액, 국민연금/건강보험료 납부 금액 등).
• DSR 심사 강화: 전세자금 대출, 중도금, 이주비 대출에도 DSR 심사가 강화되는 추세이므로, 소득 관리가 더욱 중요해졌음.
6. 부자들의 대출 활용법
• 자금 용도 증빙: 일부러 대출을 활용하여 자금 용도 증빙에 활용함.
• 부담부 증여: 자녀에게 자산을 증여할 때, 대출이나 전세 보증금을 함께 넘기는 전략 활용 (세금 관련 이점).
• 대출력: 뛰어난 대출력을 갖춘 경우가 많음.
7. MG세대를 위한 조언
• 지출 통제: 명품 소비 등 과시적 소비 지양.
• 입지 공부: 저평가된 자산을 찾기 위한 입지 공부 선행. 학군, 교통(역세권), 일자리, 대단지 브랜드, 평지(평평한 곳) 등 고려.
• 정책자금 대출 활용: 디딤돌 대출, 신생아 특례 대출, 보금자리론, 버팀목 전세자금 대출 등 정책자금 대출 활용 고려. (단, 주의사항 확인 필요 - 예: 버팀목 전세자금 대출 후 추가 주택 매수 금지)
• 단계적 자산 증식: 정책자금 대출을 활용하여 9억 원 이하 또는 6억 원 이하 주택 마련 후, 갈아타기를 통해 자산 증식.
• 나쁜 빚 지양: 전당포 대출 등 신용점수를 갉아먹는 나쁜 빚은 피해야 함.
8. 무분별한 대출의 위험성
• 과도한 대출: 사업자 대출 등을 이용한 편법적이고 무리한 대출(LTB 80-90%)은 이자 상환 능력 부족으로 경매로 이어질 위험이 있음.
• 소득 상환 능력 고려: 본인의 소득 상환 능력을 고려하여, 은행권 범위를 벗어나는 무리한 대출은 지양해야 함.
9. 지인 간 돈 거래
• 공동 투자 지양: 부동산 투자 시 지인과의 공동 투자는 결과가 좋지 않은 경우가 많음.
• 가족 간 거래: 가족 간 대출 활용 시에는 증여 이슈를 반드시 세무사와 상담해야 함.
• 거절 방법: 관계 유지를 위해 돈 거래는 하지 않는 것이 좋으며, 돈을 빌려줄 경우 갚지 않아도 되는 선에서 빌려주는 것이 현명함.
10. 핵심 조언
• 대출은 갚는 것이 아니라 이용하는 것: 대출을 통해 좋은 집을 사고, 오른 집값으로 대출을 갚는다는 마인드.
• 대출력은 계급: 대출력의 유무에 따라 자산 격차, 급지 격차가 발생함.
• 대출 지식: 대출 지식뿐만 아니라 어떻게 구체적으로 활용할 수 있는지 알아야 함.
