안산 반달섬 '생숙'의 변신! '힐스테이트 시화호 라군인테라스 1차', 오피스텔로 주거 고민 해결

안녕하세요! 최근 몇 년간 '생활숙박시설', 일명 '생숙'을 분양받으신 많은 분들이 주거용 사용 문제로 마음고생이 심하셨을 텐데요. 오늘(5월 27일), 경기도 안산시에서 이러한 생숙 계약자들의 오랜 숙원이었던 '오피스텔 용도변경'이 대규모 단지에서 승인되었다는 아주 반가운 소식이 전해졌습니다!

바로 안산시 단원구 성곡동 반달섬에 위치한 '힐스테이트 시화호 라군인테라스 1차'가 그 주인공인데요. 이로써 해당 단지 계약자들은 이행강제금 걱정 없이 합법적으로 주거용 사용이 가능해졌다고 합니다.

'생숙 대란', 도대체 무슨 일이었을까요?

잠시 '생숙' 문제에 대해 짚고 넘어가 볼까요? 생활숙박시설은 아파트와 유사한 구조를 갖추고 있지만, 법적으로는 숙박시설로 분류됩니다. 문제는 2020년 분양 당시만 해도 주거가 가능하다는 식의 홍보가 많았지만, 2021년 정부가 생숙에 대해 숙박업 등록을 의무화하고, 주거용으로 사용할 경우 매년 공시가격의 10%에 달하는 높은 이행강제금을 부과하겠다고 발표하면서 상황이 급변했습니다.

생활숙박시설(생숙)은 호텔과 주거의 중간 형태로, 취사시설 등을 갖추고 장단기 임대 및 숙박업 운영이 가능한 시설입니다. 이행강제금은 법규 위반 사항을 시정하지 않을 경우, 행정청이 그 시정을 강제하기 위해 부과하는 금전적 부담입니다. 생숙의 경우 주거용으로 불법 사용 시 매년 부과될 수 있었습니다.

이로 인해 많은 생숙 계약자들은 분양받은 집에 들어가지도 못하고, 잔금 납부를 거부하거나 입주를 거부하는 등 전국적으로 큰 갈등과 혼란이 빚어졌습니다. 정부도 문제 해결을 위해 지난해 10월 생숙의 합법적 사용을 위한 지원 방안을 발표하기도 했죠.

 

안산시의 결단, '힐스테이트 시화호 라군인테라스 1차' 오피스텔로!

이러한 어려움 속에서, 안산시가 '힐스테이트 시화호 라군인테라스 1차'에 대해 지난 5월 26일 자로 오피스텔로의 용도변경을 최종 사용승인했습니다. 이 단지는 지하 2층부터 지상 최고 49층, 8개 동, 총 2,554실에 달하는 대규모 고층 단지로, 지난 4월 말 생숙으로 먼저 사용승인을 받은 뒤 건축주가 안산시에 오피스텔로 용도변경을 신청했던 것입니다.

이번 용도변경 승인으로 인해, 해당 단지의 계약자들은 이제 이행강제금 부과 걱정 없이 당당하게 입주하여 내 집처럼 편안하게 거주할 수 있게 되었습니다. 안산시는 이번 조치로 반달섬 일대에 새로운 주민들이 유입되면서 지역 상권 활성화에도 큰 도움이 될 것으로 기대하고 있습니다.

반달섬 다른 생숙 단지들도 희망이?

현재 반달섬에는 '힐스테이트 시화호 라군인테라스 1차'를 포함해 총 10개 단지, 약 6천여 실의 생활숙박시설이 있는 것으로 알려졌습니다. 이 중 나머지 9개 단지의 계약자 380여 명도 이미 개별적으로 안산시에 오피스텔 용도변경을 신청한 상태이며, 다른 계약자들의 신청도 계속 이어질 것으로 전망됩니다.

안산시는 올해 1월부터 '생숙지원TF'를 구성하여 이 문제에 적극적으로 대처해왔으며, 앞으로도 국토교통부와 긴밀히 협력하여 추가적인 용도변경 지원, 입주민 상담, 그리고 관련 행정절차 간소화 등을 지속적으로 시행해 나갈 예정이라고 합니다.

전국 생숙 문제 해결의 물꼬 트나 (안산시장 발언)

이민근 안산시장은 "그동안 생숙의 오피스텔 전환 이슈는 법적·제도적 한계로 인해 매우 어려운 현실에 있었다"고 언급하며, "이번 안산시의 오피스텔 용도변경 승인 사례가 전국적으로 확산되어, 입주 예정자들이 주거 불안에서 벗어나 안정적인 생활을 할 수 있게 되기를 기대한다"고 밝혔습니다.

마무리하며

안산시 '힐스테이트 시화호 라군인테라스 1차'의 오피스텔 용도변경 승인 소식은 해당 단지 계약자분들뿐만 아니라, 전국적으로 유사한 고민을 안고 있는 많은 생숙 계약자들에게도 큰 희망을 주는 소식이 아닐 수 없습니다. 한때 '애물단지'로 전락할 위기에 놓였던 생활숙박시설이 지자체의 적극적인 노력과 제도 개선을 통해 새로운 활로를 찾고 있는 모습입니다.

이번 안산시의 사례가 좋은 선례가 되어, 다른 지역에서도 생숙 관련 문제들이 원만하게 해결되고 많은 분들이 주거 안정의 꿈을 이룰 수 있기를 응원합니다!

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1. '생숙'이 뭐길래? (생활숙박시설의 정체)

'생숙'은 '생활숙박시설'의 줄임말입니다. 법적인 정의로는 숙박업(호텔이나 콘도처럼 손님이 잠을 자고 머무를 수 있도록 하는 영업)으로도 운영할 수 있고, 동시에 주거(사람이 일상생활을 하는 것)도 가능한 시설을 말해요. 아파트처럼 내부에 취사시설(주방) 등을 갖추고 있어서 장단기 숙박은 물론, 집처럼 사는 것도 가능한 하이브리드형 건물이라고 생각하시면 됩니다.

그래서 생숙은 주로 관광지나 상업지역, 혹은 새로 개발되는 신도시 등에 많이 지어졌어요. 분양받은 사람이 직접 살 수도 있고, 호텔처럼 전문 위탁업체를 통해 숙박 손님을 받아 임대 수익을 올릴 수도 있다는 장점 때문에 한때 인기를 끌었죠. 외관이나 내부 구조는 아파트나 오피스텔과 거의 유사한 경우가 많습니다.

2. 왜 처음부터 '생숙'으로 지었을까요? (개발사의 선택 이유)

그렇다면 건설사들은 왜 아파트나 오피스텔 대신 '생숙'이라는 형태로 건물을 지었을까요? 여기에는 몇 가지 이유가 있습니다.

• 건축 규제 완화 (과거): 생숙은 법적으로 '숙박시설'에 해당하기 때문에, 일반적인 '주택(아파트 등)'에 적용되는 까다로운 건축 규제(예: 학교용지 확보 의무, 주차장 기준, 청약 제도 등)를 일부 피할 수 있었습니다. 이는 건설사 입장에서 사업 추진 속도를 높이고 비용을 절감하는 데 유리하게 작용했죠.
• 분양가 상한제 미적용 (대부분): 아파트의 경우 투기과열지구 등에서는 분양가 상한제의 적용을 받아 분양가를 마음대로 정하기 어렵지만, 생숙은 숙박시설로 분류되어 이러한 규제에서 비교적 자유로웠습니다. 그래서 더 높은 분양가를 책정할 수 있었죠.
• 다양한 수요층 공략: 숙박업을 통한 임대 수익을 원하는 투자자와 실거주 또는 세컨드 하우스를 원하는 구매자 모두를 공략할 수 있다는 점도 매력이었습니다.
• 입지 조건의 유연성: 주택 건설이 어려운 상업지역이나 관광특구 등에도 생숙은 건축 허가를 받기가 상대적으로 용이했습니다.

이런 이유들 때문에 건설사 입장에서는 사업성을 높이기 위한 선택지로 생숙을 택하는 경우가 많았습니다.

3. 생숙에서 '오피스텔'로 바뀌면 뭐가 달라질까요? (계약자/거주자 입장에서)

이번 안산의 '힐스테이트 시화호 라군인테라스 1차'처럼 생숙이 오피스텔로 용도변경되면, 계약자나 실제 거주자 입장에서는 다음과 같은 중요한 변화들이 생깁니다.

• '이행강제금' 폭탄으로부터 해방! (가장 큰 변화): 이것이 가장 큰 핵심입니다. 정부는 2021년부터 생숙을 주거용으로 사용하려면 매년 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 부과하겠다고 발표했습니다. (생숙은 원래 숙박업으로 등록하고 운영해야 한다는 취지였죠.) 이 때문에 많은 생숙 계약자들이 실제로 입주도 못 하고 발만 동동 구르는 상황이었습니다. 하지만 오피스텔로 용도가 변경되면, 더 이상 이행강제금 걱정 없이 합법적으로 내 집처럼 거주할 수 있게 됩니다.
• 세금 문제 변화 가능성:
  • 재산세: 생숙을 숙박업으로 운영하면 상업용 건물에 대한 재산세율이 적용되지만, 오피스텔로 용도변경 후 주거용으로 사용 신고를 하면 주택분 재산세율을 적용받게 됩니다. 경우에 따라서는 세 부담이 달라질 수 있습니다.
  • 주택 수 포함 여부: 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되어, 다른 주택을 보유하고 있을 경우 종합부동산세나 양도소득세 중과 등의 영향을 받을 수 있습니다. (이는 생숙을 사실상 주거용으로 사용할 때도 유사하게 적용될 수 있었던 부분이긴 합니다.)
• 주거 안정성 확보: 법적으로 '주거'가 가능한 오피스텔이 됨으로써, 단순히 잠시 머무는 숙박시설이 아닌 안정적인 '보금자리'로서의 지위를 확보하게 됩니다.
• 전입신고 및 학교 배정 등: 오피스텔도 주거용으로 사용 시 전입신고가 가능하며, 해당 주소지를 기준으로 자녀들의 학교 배정 등에도 영향을 미칠 수 있습니다. (물론 아파트와는 다른 기준이 적용될 수 있습니다.)
• 대출 조건 변화 가능성: 기존 생숙 대상의 상업용 시설 대출 조건에서, 주거용 오피스텔에 적용되는 대출 조건으로 변경될 여지가 생깁니다.
• 매매 및 임대 용이성: '숙박업 시설'이라는 꼬리표 대신 '주거 가능한 오피스텔'이 되면, 향후 매매를 하거나 전월세를 놓을 때도 거래가 좀 더 수월해지고 시장의 평가도 달라질 수 있습니다. 불확실성이 해소되기 때문이죠.

결론적으로, 생숙에서 오피스텔로의 용도변경은 계약자와 거주자들에게 '주거의 합법성'과 '안정성'을 부여하는 매우 중요한 변화라고 할 수 있습니다. 안산시의 이번 결정이 다른 지역의 유사한 생숙 문제 해결에도 긍정적인 영향을 미치기를 기대해 봅니다.