고덕 강일 대성베르힐 분양 D-Day! 9억대 서울 신축, 청약 전 최종점검 (공식 공고 분석)

서울 강동구 상일동 고덕강일지구의 마지막 민간분양 단지로 뜨거운 관심을 모으고 있는 '고덕 강일 대성베르힐'의 입주자모집공고가 2025년 5월 23일 발표되었습니다. 분양가상한제가 적용되어 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 책정된 만큼, 실수요자들의 청약 열기가 뜨거울 것으로 예상되는데요. 모델하우스 방문 후기와 함께 공식 입주자모집공고의 핵심 내용을 완벽하게 분석하여, 청약을 준비하시는 분들이 반드시 알아야 할 모든 정보를 총정리해 드립니다.

'고덕 강일 대성베르힐' 공식 단지 정보 및 핵심 특징

먼저 입주자모집공고를 통해 확정된 단지 정보를 살펴보겠습니다.

• 정식 명칭 및 위치: 고덕강일 대성베르힐 / 서울특별시 강동구 상일동 43번지 일원 (서울고덕강일 공공주택지구 12블럭)
• 시행 및 시공: 디에스종합건설㈜ (시행), 디에스종합건설㈜ 및 대성베르힐건설㈜ (공동 시공)
• 단지 규모: 지하 2층, 지상 10층~15층, 13개 동, 총 613세대 (특별공급 302세대 포함)
• 세대 구성 (전용면적 기준):
  • 084.8857A (약식 84A): 173세대 (특별공급 112세대, 일반공급 61세대)
  • 084.9595B (약식 84B): 126세대 (특별공급 82세대, 일반공급 44세대)
  • 084.9353C (약식 84C): 130세대 (특별공급 85세대, 일반공급 45세대)
  • 101.6696 (약식 101): 184세대 (특별공급 23세대, 일반공급 161세대)
• 입주 예정 시기: 2027년 10월 예정 (정확한 입주일자는 추후 통보)
• 주요 특징:
  • 분양가상한제 적용: 합리적인 분양가로 공급 (상세 분양가 하단 참조)
  • 택지 유형: 대규모 택지개발지구 / 공공택지 / 수도권 공공주택지구
  • 설계: 전 세대 개방형 발코니, 피트니스센터, 작은도서관, 어린이집, 어린이케어센터 등 커뮤니티 시설
• 분양 문의: 02-427-8000

핵심 규제사항: 청약 전 반드시 숙지해야 할 조건들

이번 '고덕 강일 대성베르힐' 청약에서 가장 중요하게 확인해야 할 부분은 각종 규제사항입니다. 비규제지역의 일반적인 청약 조건과 달리, 분양가상한제 적용 단지로서 다음과 같은 강력한 제한 조건이 따릅니다.

• 재당첨 제한: 10년
• 전매 제한: 3년
• 거주 의무 기간: 5년

이러한 조건들은 투기 수요를 억제하고 실수요자에게 우선적으로 기회를 제공하기 위함입니다. 특히 5년의 거주의무기간은 당첨 후 입주하여 해당 기간 동안 직접 거주해야 함을 의미하므로, 자금 계획 및 이주 계획에 큰 영향을 미칩니다. 청약자 본인 및 세대 구성원의 재당첨 제한 여부도 반드시 확인해야 합니다.

확정 분양가 및 납부 일정 (전용 84제곱미터 타입 중심)

입주자모집공고에 명시된 주택형별, 층별 분양가는 다음과 같습니다. (단위: 원)

• 084.8857A (84A 타입)
  • 1~2층: 928,600,000
  • 3층: 940,400,000
  • 4층: 952,200,000
  • 5~7층: 964,000,000
  • 8~11층: 974,000,000
  • 12층 이상: 984,000,000
• 084.9595B (84B 타입)
  • 1~2층: 919,600,000
  • 3층: 931,400,000
  • 4층: 943,200,000
  • 5~7층: 955,000,000
  • 8~11층: 965,000,000
  • 12층 이상: 975,000,000
• 084.9353C (84C 타입)
  • 1~2층: 926,600,000
  • 3층: 938,400,000
  • 4층: 950,200,000
  • 5~7층: 962,000,000
  • 8~11층: 972,000,000
  • 12층 이상: 982,000,000
• 101.6696 (101 타입)
  • 1~2층: 1,063,500,000
  • 3층: 1,075,300,000
  • 4층: 1,087,100,000
  • 5~7층: 1,098,900,000
  • 8~11층: 1,108,900,000
  • 12층 이상: 1,120,000,000
• 납부 일정:
  • 계약금: 10% (계약 시)
  • 중도금: 60% (총 6회 분납, 각 10%씩. 1차 2025.09.05. ~ 6차 2027.05.05.)
  • 잔금: 30% (입주 시)

계약금 10%는 계약 체결 시 본인 자금으로 납부해야 하며, 중도금 60%는 일반적으로 건설사가 알선하는 은행을 통해 집단 대출(중도금 대출)이 진행됩니다. 중도금 대출 이자 조건(무이자, 이자 후불제 등)은 입주자모집공고를 통해 반드시 확인해야 합니다. 잔금 30%는 입주 지정일에 주택담보대출 전환 또는 보유 자금으로 납부하게 됩니다. 옵션 비용은 별도입니다.

청약 자격 및 당첨자 선정 방식: 나에게도 기회가?

청약 자격과 당첨자 선정 방식은 매우 중요합니다.

• 1순위 자격 (일반공급):
  • 입주자모집공고일(2025.05.23.) 현재 서울특별시에 1년 이상 계속 거주자(2024.05.23. 이전부터 계속 거주) 또는 서울특별시 1년 미만 거주자 및 경기도, 인천광역시 거주자인 만 19세 이상인 자 또는 세대주인 미성년자.
  • 청약통장 가입 기간 12개월 경과 및 지역별/면적별 예치금액 충족. (서울 기준 전용 85㎡ 이하 300만원, 전용 102㎡ 이하 600만원)
• 당첨자 선정 비율 (1순위):
  • 전용면적 85㎡ 이하 (84A, 84B, 84C 타입): 가점제 70%, 추첨제 30%
  • 전용면적 85㎡ 초과 (101 타입): 가점제 80%, 추첨제 20%
• 해당지역/기타지역 공급 비율: 서울특별시 1년 이상 계속 거주자에게 50% 우선 공급, 나머지 50%는 서울특별시 1년 미만 거주자 및 경기도, 인천광역시 거주자에게 공급.
• 특별공급: 총 302세대가 배정되었으며, 기관추천(42세대), 다자녀가구(61세대), 신혼부부(99세대), 노부모부양(18세대), 생애최초(82세대)로 구성됩니다. 각 특별공급 유형별 세부 자격 요건은 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다.

청약 및 계약 주요 일정

• 입주자모집공고일: 2025년 5월 23일 (금)
• 특별공급 접수: 2025년 6월 2일 (월) (청약Home 인터넷 09:00~17:30, 견본주택 방문 10:00~14:00)
• 일반공급 1순위 접수: 2025년 6월 4일 (수) (09:00~17:30, 인터넷 청약)
• 일반공급 2순위 접수: 2025년 6월 5일 (목) (09:00~17:30, 인터넷 청약)
• 당첨자 발표일: 2025년 6월 12일 (목) (청약Home에서 개별 조회)
• 당첨자 서류 접수: 2025년 6월 15일 (일) ~ 2025년 6월 18일 (수)
• 정당 계약 체결: 2025년 6월 23일 (월) ~ 2025년 6월 26일 (목)

입지 환경 및 방문객 반응

앞서 언급된 바와 같이, 지하철 5호선 강일역 도보 이용 가능, 단지 앞 초등학교(2029년 개교 예정) 부지 확보, 스타필드 하남 등 대형 편의시설 접근성, 풍부한 주변 공원 등 실거주에 유리한 입지적 장점을 다수 갖추고 있습니다. 견본주택 방문객들도 이러한 입지 조건과 합리적인 분양가, 그리고 아이 키우기 좋은 환경에 대해 긍정적인 반응을 보였습니다.

자금 계획 및 기회비용

전용 84제곱미터, 12층 이상 최고가 기준(9억 8,400만원)으로 자금 계획을 세워보면, 계약금 10%인 9,840만원은 계약 시점에 필요합니다. 중도금 60%(약 5억 9,040만원)는 대출이 가능하다면 대출로 진행하고, 입주 시 잔금 30%(약 2억 9,520만원)와 중도금 대출 상환(또는 주택담보대출 전환), 그리고 취득세 및 기타 부대비용을 마련해야 합니다.

기회비용 측면에서는 계약금과 중도금 일부를 직접 납부할 경우 해당 금액이 2027년 10월 입주까지 약 2년 반 동안 묶이게 됩니다. 이 기간 동안 다른 투자처에서 얻을 수 있는 잠재 수익을 포기하는 셈입니다. 하지만 분양가상한제 적용으로 인해 입주 시점의 시세가 분양가보다 현저히 높을 가능성이 크다는 점이 이러한 기회비용을 상쇄하고도 남을 매력으로 작용합니다.

최종 결론 및 당부사항

'고덕 강일 대성베르힐'은 분양가상한제 적용으로 인한 합리적인 가격, 뛰어난 입지 조건, 그리고 고덕강일지구 마지막 민간분양이라는 희소성까지 갖춘 매력적인 단지임이 분명합니다. 특히 5년 거주의무와 3년 전매제한은 실수요자에게 우선권이 돌아갈 수 있도록 하는 장치이기도 합니다.

다만, 청약 경쟁이 매우 치열할 것으로 예상되므로, 본인의 청약 자격과 가점을 면밀히 확인하고 전략적으로 접근해야 합니다. 또한, 계약금부터 잔금까지의 자금 조달 계획을 철저히 세우고, 거주의무기간 등 규제사항을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

청약 및 계약과 관련된 모든 세부 사항은 반드시 '고덕강일 대성베르힐' 공식 홈페이지(https://www.gd-verthill.co.kr) 또는 한국부동산원 '청약Home' 홈페이지(https://www.applyhome.co.kr/)에에) 게시된 입주자모집공고문을 통해 직접 확인하셔야 합니다. 공고 내용을 숙지하지 않아 발생하는 불이익은 청약자 본인에게 책임이 있음을 유의하시기 바랍니다. 신중한 검토와 준비를 통해 좋은 결과 있으시기를 바랍니다.

 

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