10년 뒤 '무조건 오르는' 아파트의 3가지 조건 (스마트튜브 김학열 소장)

"10년 정도 봐서 우상향할 지역들을 못 맞춘 적은 없었던 거 같아요. 이거는 거의 100% 확률이라고 보시면 되고, 일반인들도 다 아실 만한 입지들이니까요."

부동산 유튜브 '스마트튜브'의 김학열 소장이 10년이라는 장기적인 관점에서 '반드시 오를 수밖에 없는' 부동산의 명확한 조건들을 제시했습니다. 인구 구조 변화와 같은 막연한 불안감 속에서도, 그는 지난 경험을 바탕으로 확실한 상승이 예정된 지역들의 공통점이 있다고 강조합니다. 지금 당장의 변수에 흔들리지 않고 10년 후의 자산 가치를 내다보는 그의 통찰을 2배 더 상세하게 풀어 드립니다.

1. 불변의 법칙: '강남·서초·용산'은 언제 사도 정답이다

김 소장은 장기 투자에 있어 가장 확실한 전제 조건을 제시하며 이야기를 시작했습니다. 바로 서울의 최상급지, 이른바 '강남 3구 + 용산구'의 절대적인 가치입니다.

• 묻지마 투자 지역: 그는 "강남구나 서초구나 용산구는 그냥 언급을 안 했으면 좋겠어요. 그냥 여기는 그냥 아무 때나 사도 돼요, 솔직히."라고 단언하며, 이 지역들의 가치는 의심의 여지가 없다고 말합니다.
• 핵심은 '땅값'의 상승: 많은 사람들이 건물의 노후도나 평형만 보지만, 본질은 그 건물이 딛고 있는 '땅의 가치'입니다. 그는 현대자동차가 GBC 부지를 10조 원에 매입했을 때 모두가 '바보 같은 결정'이라고 비판했지만, 현재 그 땅값이 평당 4억 원까지 치솟은 사례를 들었습니다. 강남처럼 유동인구가 많고 돈이 몰리는 지역의 땅값은 계속 오를 수밖에 없으며, 그 땅 위에 있는 모든 부동산(아파트, 빌라 불문)의 가격을 끌어올린다는 것입니다.
• 핵심지 빌라도 OK: 이런 이유로, 그는 핵심 지역이라면 낡은 빌라를 사는 것 또한 훌륭한 투자라고 조언합니다. 당장은 아파트보다 불편할지라도, 결국 상승하는 땅값을 그대로 누릴 수 있으며, 향후 재개발이나 에어비앤비 등 단기 임대를 통한 높은 수익도 기대할 수 있기 때문입니다.

2. 10년 뒤 '대박 날' 입지의 3가지 조건

그렇다면 강남·서초·용산 외에, 10년 후 확실한 우상향이 기대되는 지역은 어떤 곳일까요? 김 소장은 다음 세 가지 조건이 '확정된' 지역은 무조건 사도 좋다고 말합니다. 여기서 가장 중요한 것은 단순한 계획(MOU 등)이 아닌, 예산이 투입되고 '착공'에 들어간 확실한 호재여야 한다는 점입니다.

1. 일자리: 양질의 일자리가 현재 많거나, 앞으로 대규모로 늘어날 지역
2. 새 아파트: 1,000세대 이상 대단지 아파트가 3개 이상 들어서는 '미니 신도시급' 주거 환경 개선 지역
3. 광역 교통망: GTX처럼 핵심 일자리와 직접 연결되는 광역 교통망 역세권 지역

3. GTX-B, C 노선은 '이미 확정된 미래'

김 소장은 여러 교통 호재 중에서도 특히 GTX-B, C 노선은 예산이 투입되어 사실상 확정된 미래라고 분석하며 긍정적으로 평가했습니다.

• GTX-B (수도권 광역급행철도 B노선): "이건 전략적으로 밀어주려고 정말 애를 썼구나"라고 평가할 정도로 강력한 추진 의지가 엿보이는 노선입니다. 인천, 서울, 경기를 넘어 강원도 춘천까지 연결된 것은, 4개 광역 지자체의 이해관계를 묶어 사업 추진 동력을 극대화하려는 전략적 포석이라는 분석입니다. 그는 "개통까지 7년이 남았다고 해서 너무 이른 투자가 아니냐"는 질문에, "부동산은 한 번 사서 영원히 보유하는 게 아니다"라며, 호재가 현실화되는 과정에서 계속 가격이 오르기 때문에 단기·중기적인 관점에서 사고파는 전략도 충분히 가능하다고 조언했습니다.
• GTX-C (수도권 광역급행철도 C노선): 삼성, 양재 등 핵심 일자리 라인을 모두 관통하기 때문에 사업성은 의심의 여지가 없다고 보았습니다. 그는 더 나아가 삼성전자가 있는 평택과 천안까지 노선이 연장될 가능성이 가장 높은 라인이라며 장기적인 잠재력을 높게 평가했습니다.

4. 천지개벽! 10년 후 '입지의 역전'이 일어날 두 곳

지난 10년간 마포가 '마용성'으로, 신길동이 대림동을 역전하고, 청량리가 상전벽해한 것처럼, 부동산의 서열은 영원하지 않습니다. 김 소장은 앞으로 10년 후, 지금의 가치를 완전히 뒤집을 '입지 역전' 유력 후보지로 두 곳을 지목했습니다.

1. 도심 속 사창가: 그는 "10년 전부터 했던 얘기"라며 천호동, 미아리, 영등포역 뒷골목 등 도심에 남은 마지막 집창촌 지역을 1순위로 꼽았습니다. 이런 곳은 입지 자체는 최고지만 혐오시설 때문에 저평가받고 있습니다. 이 혐오시설이 사라지면 '마이너스 요인 제거'로 1차 가격 상승이 일어나고, 그 자리에 새로운 개발이 이루어지면 '플러스 요인 추가'로 2차 가격 상승이 발생합니다. 즉, '더블 효과'를 누릴 수 있는 최고의 투자처라는 것입니다.
2. 도심 속 군부대 부지: 서울뿐 아니라 부산, 대구, 인천 등 전국 대도시 도심에 남아있는 군부대는 100% 이전될 것이라고 확신했습니다. 인천 부평의 삼곡동, 산곡동이 군부대 이전과 재개발, 7호선 개통으로 천지개벽한 사례처럼, 넓은 부지가 통째로 개발되면서 지역 전체의 가치를 끌어올리는 기폭제가 될 것이라고 전망했습니다.

5. 구축 아파트, 사야 할까? 말아야 할까? (세대별 투자법)

신축 아파트 가격이 천정부지로 치솟으면서 구축 아파트를 고민하는 분들이 많습니다. 김 소장은 아파트 세대별로 명쾌한 판단 기준을 제시했습니다.

• 판단 기준은 '용적률'이 아닌 '수요': 그는 2000년대 전후에 지어진 2세대 아파트(1기 신도시 등)의 재건축 가능성을 판단하는 핵심은 용적률이나 사업성이 아니라고 말합니다. 가장 중요한 것은 "조합원들이 내 돈 내서 지을 수 있으면 그냥 되는 거고, 못 지으면 못 하는 것"이라는, 즉 비싼 추가 분담금을 감수하고서라도 그곳에 살고 싶어 하는 '수요'의 힘이라는 것입니다.
• 코어 입지의 예외: 강남 3구, 용산 같은 코어 입지는 이 기준에서도 예외입니다. "용적률 400%, 500%, 700% 되는 것들도 저 된다고 봐요." 수요가 워낙 강력하기 때문에 어떤 방식으로든 개발이 될 수밖에 없다는 것입니다. 반대로 수요 없는 지방의 저용적률 아파트는 추가 분담금이 없어도 재건축이 불가능할 수 있다고 덧붙였습니다.

6. 지금 집을 산다면? (시기, 평형, 노후 대비)

• 최적의 매수 타이밍: 김 소장은 오히려 '지금'이 매수 적기일 수 있다고 조언합니다. 그 이유는 ▲7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계로 인해 대출 한도가 줄어들기 전이고, ▲현재 시장이 거래절벽 상태라 매수자가 협상력을 갖기 유리하며, ▲6월 1일 재산세·종부세 부과 기준일 전에 팔려는 매도자들의 급매물이 나올 수 있는 마지막 시기이기 때문입니다.
• 평형 선택의 기준: 전국적인 대세는 30평대이지만, 이는 지역의 소득 수준에 따라 달라집니다. 강남처럼 고소득 지역은 무조건 대형 평수가 유리하며, 소득 수준이 낮은 지역에서는 20평대 선호가 높을 수 있습니다. 그는 "더 좋은 입지의 24평이, 더 나쁜 입지의 30평보다 나을 수 있다"고 조언했습니다. (단, 신축 아파트 기준)
• 은퇴자를 위한 조언: 경제력이 충분한 은퇴자라면, 좋은 입지의 집을 굳이 평수를 줄여 옮기거나 주택연금으로 전환하는 것을 추천하지 않았습니다. 주택연금으로 받는 연금 총액보다, 땅값 상승으로 인한 자산가치 상승분이 장기적으로 훨씬 클 가능성이 높기 때문입니다. "그냥 유지하시라"는 것이 그의 결론입니다.

결론: 10년 후의 지도를 읽어라

부동산 시장은 수많은 변수로 가득하지만, 10년이라는 긴 호흡으로 보면 그 가치는 결국 '일자리, 새 아파트, 교통망'이라는 펀더멘털과 '땅값'이라는 본질에 수렴합니다. 김학열 소장의 분석처럼, 막연한 불안감에 휩싸이기보다는 명확한 기준을 가지고 미래의 가치가 현실이 될 곳을 선점하는 지혜가 필요한 때입니다.

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영상 주요 내용 요약 (시간별)

• 10년 후 우상향할 지역을 예측하는 것은 거의 100% 확률로 맞출 수 있음.
• 10년 후 상승이 확실한 지역의 3가지 조건: ①일자리, ②1천 세대 이상 대단지 3개 이상, ③핵심 일자리와 연결되는 광역 교통망 (단, 모두 '착공' 기준).
• GTX-B, C 노선은 예산이 투입되어 착공이 확실시되므로 유망함. 특히 GTX-B는 4개 광역 지자체가 얽혀 정책적 추진력이 강함.
• GTX 노선 같은 장기 호재는 개통 후에 오르는 것이 아니라, 진행 과정에서 계속 오르므로 단기·중기 투자도 가능함.
• 강남구, 서초구, 용산구는 땅값 자체가 계속 오르기 때문에 아파트, 빌라 등 종류를 불문하고 '언제 사도' 오르는 지역임.
• GBC 부지 사례처럼, 강남 핵심지의 땅값은 계속 상승하며 모든 부동산 가격을 견인할 것임.
• '입지의 역전'은 계속 발생함. 과거 마포, 신길동, 청량리가 대표적인 사례.
• 미래에 입지가 역전될 유력 후보 1순위는 '도심 속 사창가'(천호, 미아리 등). 혐오시설 제거와 신규 개발의 '더블 효과' 기대.
• 미래 입지 역전 후보 2순위는 '도심 내 군부대 부지'. 대규모 부지가 한 번에 개발되어 지역을 탈바꿈시킴.
• 2000년대 전후에 지어진 구축 아파트의 재건축 여부는 용적률이 아닌 '수요'가 결정함. 조합원들이 추가 분담금을 낼 의지가 있는지가 관건.
• 코어 입지(강남, 용산 등)는 용적률 700%라도 수요가 많아 언젠가는 재건축이 되지만, 수요 없는 지방 아파트는 용적률 100%라도 안 됨.
• 선호 평형대는 지역의 경제력에 따라 다름. 전국 평균은 30평대. 강남은 대형, 소득이 낮은 곳은 20평대 선호.
• "더 좋은 입지의 24평(신축)"이 "더 나쁜 입지의 30평"보다 나을 수 있음.
• 좋은 입지에 거주하는 은퇴자는 집을 줄이거나 주택연금으로 전환하기보다, 땅값 상승을 기대하며 그대로 보유하는 것이 자산 증식에 더 유리함.
• 현재는 DSR 3단계 시행(7월) 전, 종부세 부과 기준일(6/1) 전으로, 매수자가 협상하기 좋은 시기일 수 있음.