"16년을 보고 알았어요" 지금은 '이 지역'을 눈여겨보세요. (200억 자산가 송희구) 정리 요약

 

1. 부동산 시장 현황 및 전세/투자 관련 주요 이슈

 

가. 전세 시장 동향 및 이사 고민: 현재 전세 시장은 집주인의 전세금 인상 요구가 빈번하게 발생하고 있습니다. 특히, 5천만 원 이상의 큰 폭의 인상은 세입자에게 이사를 고민하게 만드는 주요 원인이 됩니다. 현재 거주 중인 아파트가 강남역까지 27분 거리로 가성비가 좋더라도, 경기도 지역의 미분양 증가 추세와 서울과의 거리 등은 이사 결정에 영향을 미치는 요소입니다.

 

나. 경기도 미분양 문제: 경기도, 특히 평택, 이천과 같이 서울에서 거리가 먼 지역은 미분양 문제가 심각합니다. 이들 지역에는 하이닉스와 같은 대기업 일자리가 존재하지만, 고연봉 직장인들은 서울 또는 경기도 내에서도 서울 접근성이 좋은 지역에 거주하며 셔틀버스를 이용하는 것을 선호하는 경향이 있습니다.

 

다. 지방 거주자의 수도권 투자 유리성: 지방 거주자는 상대적으로 낮은 전세가 및 월세 부담 덕분에 투자 자금을 확보하기 유리합니다. 예를 들어, 서울에서 전세 3억 원에 월세 100만 원을 지불해야 하는 상황이라면, 지방에서는 전세 2천만 원에 월세 50만 원, 혹은 전세 1억 원으로 훨씬 저렴하게 거주할 수 있습니다. 이러한 차액을 활용하여 수도권 지역에 투자할 수 있는 여력이 커집니다.

 

라. 경기도 내 선호 지역: 경기도 내에서도 하남, 광명, 평촌, 인덕원, 과천, 구성남 등은 교통, 학군, 생활 인프라 등의 요인으로 인해 선호도가 높은 지역입니다.

 

마. 시흥 거북섬 상가 문제: 시흥 거북섬 상가는 유령 상가 논란이 있습니다. 이는 비단 거북섬만의 문제가 아니라, 헬리오시티와 같은 대규모 아파트 단지 내 상가에서도 공실 문제가 발생하고 있습니다. 상가 투자는 아파트와 달리, 상권 분석과 유동 인구 예측 등 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 월곶-판교선(월판선), 신안산선 등의 교통 호재가 주거 환경을 개선할 수는 있지만, 상가 투자와는 별개의 문제로 보아야 합니다.

 

바. 호재 및 위험 지역 판단: 부동산 투자 시 호재를 판단하는 기준은 중요합니다. 고속 터미널에서 먼 지역은 교통 호재의 실질적인 효과를 보기 어렵습니다. 반면, 이문동, 구성남, 장위 뉴타운과 같이 주변 환경이 재개발을 통해 전반적으로 개선되는 지역, 8호선(다산신도시), 9호선(고덕, 상일동, 하남 미사)처럼 핵심 지하철 노선이 연장되는 지역은 긍정적인 호재로 볼 수 있습니다. 그러나 우이신설선과 같이 노선 자체가 큰 영향력을 발휘하지 못하는 경우는 예외입니다. 거래가 장기간(6개월 이상) 없는 구축 아파트, 소규모 단지(200~300세대), 서울에서 먼 지역은 위험 지역으로 분류하고 신중하게 접근해야 합니다.

 

 

2. 추천 지역 및 부동산 투자 전략 (2024년 12월 시세 반영)

 

가. 2억 5천만 원 자금 기준 추천 지역:

·         수지구청:

o    성복역 롯데캐슬 골드타운: 84㎡ 기준 매매가 10억 원대, 전세가 5억 원대.

o    성복역 힐스테이트: 84㎡ 기준 매매가 9억~10억 원대, 전세가 5억 원대.

o    수지구청역 인근은 신분당선을 통해 강남, 판교, 수원 접근성이 우수하며, 성복역 주변은 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

·         인덕원:

o    인덕원 삼성 레미안: 84㎡ 기준 매매가 9억~10억 원대, 전세가 5억 원대. 인덕원-동탄선 개통 호재가 있어 가격 변동 가능성이 있습니다.

o    인덕원 푸르지오 엘센트로: 84㎡ 기준 매매가 11억~12억 원대, 전세가 6억 원대.

o    인덕원역 주변은 교통 요지이며, 평촌 신도시와 인접하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

·         참고: 부동산 시세는 항상 변동하므로 실거래 시 반드시 최신 정보를 재확인해야 합니다.

 

나. 6억 원 이상 자금 추천 지역:

* 무악재: 인왕산 1차 스테이트 84㎡기준 7~8억원대, 3호선 역세권

* 이문동: 래미안 아트리치 84㎡ 8~9억원, 이문 아이파크 자이 84㎡ 9~10억원

* 관악구: 관악 드림타운 84㎡ 6~7억원대(언덕 감안), 관악 푸르지오 84㎡ 8~9억원

* 가성비 강남: 양재역 주변(도곡쌍용예가, 도곡한신, 역삼럭키) 84㎡ 18~25억원, 한티역-선릉역 사이 역삼 시리즈 84㎡ 20억원 초과.

* 광진구 구의동: 구의현대 2단지 30평대 최고가 15억, 최근 1년 최고 16.1억, 현대프라임 20평대 최고 12.5억, 40평대 최고 24.0억

 

다. 결혼과 자산 증식: 맞벌이 부부는 소득 증가와 청약 기회 확대 등 자산 증식에 유리한 측면이 있습니다.

 

라. 아파트 투자의 장점: 실거래가, 역과의 거리, 배정 학교, 직장까지의 소요 시간 등 정보가 투명하게 공개되어 있어 투자 판단이 용이합니다. 또한, 토지나 건물에 비해 환금성이 높아 자산 유동성이 좋습니다.

 

마. 부동산 자산의 중요성: 내 집 마련은 은퇴 후 안정적인 주거 환경을 확보하는 데 매우 중요합니다. 전세금 인상, 집주인과의 갈등 등에서 자유로워질 수 있습니다.

 

 

3. 투자 시 유의사항 및 장기적인 관점

 

가. 투자 시 유의사항:

·         전세가율이 지나치게 높은 곳은 깡통전세 위험이 있으므로 주의해야 합니다.

·         지방 구축 아파트는 가격 하락 위험이 크므로 신중하게 접근해야 합니다. 지방 투자는 신축 아파트 위주로 고려하는 것이 좋습니다.

·         광역시 투자 시에는 대구 달구벌대로(죽전역-담티역), 부산 해운대/남천/동래구 등 신축, 울산 문수로(옥동), 인천보다는 광명/의왕 등이 추천됩니다. 광주와 대전은 인구 유출이 심각합니다.

 

나. 임장 활동의 중요성:

·         부동산 투자는 현장 확인(임장)이 매우 중요합니다. 직접 방문하여 주변 환경, 교통, 편의시설 등을 확인해야 합니다.

·         자신이 거주하는 지역부터 시작하여 점차 범위를 넓혀가는 것이 좋습니다.

·         새벽, 퇴근 후, 주말 등 자투리 시간을 활용하고, 나들이처럼 즐겁게 임장 활동을 하는 것이 지속 가능한 투자의 비결입니다.

 

다. 장기적인 관점:

·         부동산 투자는 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 가치 상승을 목표로 해야 합니다.

·         부동산 관련 지식은 꾸준히 학습해야 합니다. 강도보다는 빈도가 중요하며, 10년 이상의 장기적인 노력이 필요합니다.

·         아침 시간은 집중력을 높일 수 있는 골든 타임입니다.