한문도 교수님 인터뷰 내용 상세 정리

1. 전반적인 부동산 시장 전망: 양극화 심화 및 하방 압력

·         서울 및 수도권: 상류층("그들만의 리그")은 큰 타격을 받지 않지만, 전반적으로 하방 압력이 강함. 이는 서울 중심지에도 영향을 줄 가능성이 있음.

·         서울:

o    강남 3구 (강남구, 서초구, 송파구) vs. 일반 지역: 양극화/차별화 심화. 강남 3구 외 지역은 조정기 지속 가능성.

o    강남 3구: 단기적 상승 여력 존재하나, 장기적으로는 조정 가능성 배제 불가.

o    강남 3구 외 지역: 특히 동대문구, 은평구, 성북구 등 입주 물량 많은 지역은 전세가 하락과 함께 매매가 하락 가능성 높음. 동작구는 이미 마이너스 프리미엄 발생.

·         수도권: 전반적인 조정기 예상. 특히 인천, 일산, 김포, 평택 등 입주 물량 많은 지역 주의. 분당은 1기 신도시 호재로 약간의 반등 심리 존재하나, 그 힘은 약함.

·         지방:

o    6대 광역시 (부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산): 올해 부동산 시장 고전 예상.

o    세종시: 상승률 1위에서 하락률 1위로 전환된 후 회복하지 못하고 있음. 행정수도 이전, 국회 이전 등의 이슈가 대선 공약으로 등장할 경우, 세종시 부동산 시장에 영향 줄 수 있음.

 

 

2. 서울시 토지거래허가구역 해제 (송파구 잠실동, 강남구 삼성/대치/청담동) 분석

·         토지거래허가구역: 투기 방지 및 실수요자 중심의 주택 시장 안정화를 위한 제도. 투기 조짐이 있는 지역에 지정하여 투기 심리를 억제하고 실수요자 거래를 유도.

·         해제 배경 (추정):

o    전반적인 부동산 시장 침체 우려: 강남 외 수도권 및 지방 부동산 시장 침체 상황에서 강남까지 하락세로 전환될 경우, 전체 부동산 시장에 과도한 충격 발생 가능성.

o    가격 하방 압력 완화: 가격 하방 압력이 존재함을 인지하고, 해제를 통해 가격 유지를 도모하려는 의도.

o    정치적 요인 (가설): 차기 정부(민주당 집권 가능성 높음)의 부동산 규제 강화 정책(공시지가 현실화, 종부세 등) 시행 전, 매도 희망자에게 매도 기회를 제공하여 부동산 가격을 유지하려는 목적. (일종의 '개엄' 효과)

·         해제 이후 시장 동향:

o    대출 문의 증가: 해제 지역 (잠실, 삼성, 대치, 청담) 외 서초, 반포 지역 문의 증가.

o    심리적 요인: 서초/반포(A) 가격 상승 → 해제 지역(B)의 A 가격 수준으로 상승 가능성 → 반포 추가 상승 기대 심리.

o    실제 거래: 고가로 인해 대출 조건 미달로 인한 거래 불발 사례 50% 수준. 자산가, 능력 있는 수요자 중심의 시장.

·         향후 전망:

o    강남 3구: 단기적 추가 상승 가능성 존재. 그러나 중장기적으로는 조정 가능성.

o    강남 3구 외: 단기적으로 강남 3구 상승세에 따른 풍선 효과 발생 가능성 존재. 그러나 정부의 디레버리징 정책(IMF 권고)으로 인해 제어될 가능성. 장기적으로는 보합 또는 약세.

o    정부 정책: 투트랙 전략 (강남 3구: 규제 완화, 나머지 지역: 규제 유지 또는 강화).

 

 

3. 대선 이후 부동산 정책 변화 가능성: 규제 강화 기조

·         민주당 집권 가능성: 부동산 규제 강화 정책 예상 (공시지가 현실화, 종부세 등). 과도한 투자 수익 규제, 청년층 주거 문제 해결 위한 정책 추진 가능성.

·         정책 방향 예상:

o    세금: 압박 수준으로 강화.

o    대출: 규제 유지 또는 단계적 축소 (스트레스 DSR 도입: 가상 금리 적용).

o    공급: 확대 가능성 (3기 신도시 공급 가속화).

o    투트랙 전략: 투자/투기 억제 (세금, 대출 규제) + 실수요자 지원 (공급 확대, 정책 자금).

·         전세 DSR 도입: IMF 보고서에서 "전세 롤오버 리스크 모니터링 필요" 언급 → 전세 대출 규제 강화 가능성 시사.

 

 

4. 경제 상황과 부동산 시장: 부정적 요인 증가

·         대미 수출입 동향:

o    무역 흑자 증가: 2024년 대미 무역 흑자액 500억 달러 이상 (역대 최대).

o    트럼프 리스크: 트럼프 재집권 시, 자동차(관세 부과), 세탁기(쿼터제, 관세) 등 한국 수출품에 대한 제재 가능성. 수출 감소, 환율 상승 우려.

·         환율과 주택 시장: 과거 사례(IMF, 2008년 금융위기, 레고랜드 사태)에서 환율 급등 시기에 주택 가격 하락. 현재 환율 상승 추세는 주택 가격 하락 요인으로 작용 가능.

·         부동산 PF 및 신탁사 문제:

o    부동산 PF 부실 심각: 태영건설 워크아웃, 지방 건설사 부도 위기 등.

o    신탁사 적자: 14개 신탁사 중 10개 사 작년 4분기 적자, 6개 사는 연간 적자. 한국토지신탁 매각 난항.

·         물가 상승: 환율 상승 영향으로 물가 상승 시작 (롯데제과 등 식품 가격 인상). 자영업자 어려움 가중, 연쇄적인 경제 문제 발생 가능성.

·         경매 물건 증가: 이무 경매 물건 증가 추세. 정부의 경매 유예 조치(6억 이하 주택 6개월) 종료 후, 2-3월 경매 물건 증가 여부 주목.

 

 

5. 지역별 부동산 시장 상세 분석

·         강남 3구:

o    토지거래허가구역 해제 영향으로 단기적 상승세.

o    장기적으로는 조정 가능성.

o    대체지: 여의도, 목동 재건축 시, 강남 3구보다 주거 환경 더 좋아질 수 있음. 마포구, 동부이촌동 개발 시, 강북 지역 가치 상승 가능성.

·         강남 3구 외 서울:

o    동대문구: 입주 물량 과다(올해 1만 세대), 심각한 조정 가능성. 성북구(미아동) 연결되어 하락 가능성.

o    은평구: 입주 물량 과다, 조정 가능성.

o    동작구: 상도동 래미안 등 마이너스 프리미엄 발생.

o    송파구: 소단지 독립 아파트 마이너스 프리미엄, 미분양.

o    양극화 심화: 강남 3구와 나머지 지역 간 격차 확대.

·         옥수, 한남, 성수:

o    성수동: 주택 부분은 상승 분위기, 상가 부분은 조정기.

·         수도권:

o    인천: 미분양 증가, 가격 하락.

o    일산: 입주 물량 과다, 가격 하락.

o    김포: 입주 물량 과다, 가격 하락.

o    평택: 입주 물량 과다, 가격 하락.

o    분당: 1기 신도시 재건축 기대감으로 약간의 반등 심리 존재, 그러나 힘은 약함.

o    광명: 광명 센트럴 아이파크, 광명 자이 더샵 포레나 등 신축 아파트 마이너스 프리미엄 발생.

·         지방:

o    6대 광역시: 전반적인 침체.

o    세종시: 침체 지속.

 

 

6. 투자 관련 조언 (구체적 사례 및 지역 언급)

·         상가 투자 극도로 주의:

o    임대 수익률 감소, 공실률 증가 추세.

o    "가짜 임차인" 주의 (계약서 꼼꼼히 확인).

o    쿠팡 등 온라인 쇼핑 활성화로 상가 수요 감소.

·         신축 아파트 투자 시 주의:

o    주변 시세와 비교 필수.

o    강남 3구 외 지역: 신중한 접근 필요.

o    단지 규모: 5천 세대, 1만 세대 대단지보다 1천 세대, 1200 세대 단지가 가성비 좋을 수 있음.

o    건설사: 컨소시엄보다는 한 회사가 시공한 아파트가 더 똘똘할 수 있음.

o    층고: 20층 이하 권장.

·         경매 활용:

o    경매 물건 증가 추세.

o    시세보다 15~20% 저렴하게 낙찰 가능성.

o    경매 매수 대리인 제도 활용 권장 (공인중개사 사무소).

·         공공분양 적극 참여:

o    고양 창릉, 부천 대장 등 입지 좋음.

o    교통망 확충 예정.

o    돌봄 센터 등 신혼부부에게 유리한 조건.

o    분양가 높지만, 정부에 원가 공개 및 분양가 인하 요구 필요.

·         무주택자:

o    수도권: 연말까지 관망.

o    서울: 입주 물량 적은 선호 지역은 정책 자금 활용하여 매수 고려.

o    공공분양: 적극 참여.

·         1주택자 (강남 3구):

o    단기적 상승 시 매도 고려.

o    장기 보유 계획 없으면 차익 실현 후 재투자 고려.

o    거래량 주의 깊게 관찰 (가격 상승에도 거래량 적으면 주의).

·         갈아타기: 현재 집이 오른 상태에서 저렴한 집으로 갈아타는 것은 신중해야 함. 현재 집 처분 후 월세 거주하며 시장 상황 관망하는 것도 방법.

 

 

7. 기타:

·         금리: 금리인하는 투트랙, 가상금리등 활용으로 주택담보대출은 여전히 어려움.

·         비트코인: 긍정적 평가. 이론적으로 완벽, 사회적 합의 과정 중.

·         학원가: 목동 학원가 침체, 강남 대치동 쏠림 심화.

 

 

8. 결론:

·         부동산 시장 매우 복잡, 불확실성 높음.

·         경제 상황, 정부 정책, 지역별 특성 종합적 고려.

·         투자자 본인 상황과 목표에 맞는 투자 전략 수립 중요.

·         "나보다 더 큰 바보"가 있는지 확인 (추가 매수세 지속 여부).